Información exógena en propiedad horizontal: guía del Formato 2743

Respuesta corta: el Formato 2743 versión 1 corresponde a las propiedades horizontales comerciales, industriales y mixtas que están obligadas a informar por los numerales 5 o 6 del artículo 1.3.1.1 de la Resolución DIAN 000227 de 2025 y tienen bienes o áreas comunes destinados a explotación comercial, industrial o mixta. No se exige a toda copropiedad por el solo hecho de existir o recaudar cuotas.

En octubre de 2026, la tarea útil es organizar la información del año gravable 2026, que se reporta en 2027. Los vencimientos del año gravable 2025 ocurrieron en 2026. Esta guía separa ambas vigencias y conserva las condiciones del reporte.

¿Quién debe presentar el Formato 2743?

El artículo 1.3.7.4.1 de la Resolución 000227 de 2025, que compila el artículo 57 de la Resolución 000162 de 2023, exige revisar dos elementos juntos: la naturaleza comercial, industrial o mixta de la propiedad horizontal y su obligación de informar conforme a los numerales 5 o 6. Además, el reporte versa sobre bienes o áreas comunes destinados a explotación.

• Numeral 5: ingresos. Personas jurídicas y entidades con ingresos brutos superiores a 2.400 UVT en el año gravable que se reporta o en el inmediatamente anterior. Se utiliza la UVT del año al que corresponden esos ingresos. Para el reporte de 2026, se revisan 2026 y 2025.
• Numeral 6: retenciones. Sujetos obligados a practicar retenciones o autorretenciones en la fuente, IVA o timbre durante el año gravable reportado. Es una vía de obligación distinta del tope de ingresos; no depende de superar 2.400 UVT.

Lee completo el artículo 1.3.1.1, incluidos sus parágrafos: por ejemplo, contempla una excepción para quienes adelanten el trámite de cancelación del RUT durante el año de reporte. La revisión debe quedar documentada para la copropiedad concreta.

El Decreto 1625 de 2016, artículo 1.2.1.5.3.6, establece el marco de información de estas propiedades horizontales y remite a las condiciones que fija la DIAN. Tener un contrato de explotación merece revisión, pero no basta para afirmar que toda propiedad horizontal residencial debe presentar el 2743 ni que cambia automáticamente su uso autorizado.

¿Qué información se reporta en el 2743?

La resolución y el anexo T3.51, Formato 2743 versión 1, incluyen:

1. Tipo de propiedad horizontal: comercial, industrial o mixta.
2. Número de matrícula inmobiliaria de la propiedad horizontal.
3. Ubicación: dirección y códigos de departamento y municipio.
4. Tipo de bien o área común destinado a explotación.
5. Cantidad de bienes o áreas comunes destinados a explotación.
6. Ingreso recibido por esa explotación.

La resolución indica un registro por cada bien o área común explotado. El anexo también define una llave con tipo de propiedad horizontal, matrícula y tipo de bien o área común, que no puede duplicarse en un mismo año o período. Si varios espacios comparten esa combinación, revisa con el contador y el prevalidador la estructura del archivo y el campo de cantidad antes de enviarlo.

Los códigos de bienes y áreas abarcan inmuebles residenciales y comerciales, otros bienes, zonas verdes o recreativas, baños, parqueaderos, pasillos, patios, puentes, salones comunales o sociales, terrazas y otras áreas comunes. Que el catálogo incluya un inmueble residencial no convierte a toda copropiedad residencial en obligada: primero se confirma el alcance del artículo 1.3.7.4.1.

Cuotas de administración e ingresos de explotación: sepáralos

Un canon por explotar un espacio común y una cuota de administración tienen causas distintas. En el 2743 se informa el ingreso de explotación del bien o área común. No uses el total del recaudo de cuotas como si fuera ese ingreso.

Para el Formato 1007 existe otra regla expresa: el parágrafo 5 del artículo 1.3.5.4.1, añadido por el artículo 5 de la Resolución 000233 de 2025, excluye los recaudos por cuotas ordinarias y extraordinarias, intereses de mora por esas expensas y multas originadas en el objeto social del régimen de propiedad horizontal. Esa excepción específica no elimina los demás reportes que le correspondan a la entidad.

Año gravable y año de envío: no son la misma fecha

Año gravable es el período al que pertenecen los datos. Año de presentación es el calendario en el que se envían. Para organizar el cierre ordinario de 2026, separa las operaciones del 1 de enero al 31 de diciembre de 2026 de la fecha del envío en 2027.

El anexo técnico usa el año de envío en el nombre del XML y en el campo Ano del encabezado. También exige fechas inicial y final de los registros. No pongas 2026 en todos los campos solo porque sea el período de la información.

Plazos del año gravable 2026, para presentar en 2027

Al corte de esta revisión, la regla vigente del artículo 1.3.9.1.3 se expresa en días hábiles. El Formato 2743 está incluido en su alcance. Se utiliza la calidad de gran contribuyente, persona jurídica o persona natural que se tenga al momento de informar y los dígitos del NIT sin el dígito de verificación.

Personas jurídicas y naturales: dos últimos dígitos del NIT

Grandes contribuyentes: último dígito del NIT

Estas son las reglas de vencimiento aplicables según la norma consultada, no una tabla oficial de fechas calendario 2027. El portal de normatividad ya tiene sección para el año gravable 2026; el calendario oficial consultado publica la vigencia 2025. Antes del envío, confirma la fecha resultante y cualquier modificación posterior. No traslades a 2027 la ampliación excepcional concedida para 2025.

Si estás revisando el año gravable 2025: vencimientos de 2026

Para ese período, el calendario oficial DIAN de vigencia 2025 presenta estas fechas. Ya ocurrieron al corte de esta guía; no son plazos futuros del cierre de 2026.

Personas jurídicas y naturales: dos últimos dígitos, todas las fechas en 2026

Grandes contribuyentes: último dígito, todas las fechas en 2026

Para grandes contribuyentes con NIT terminado en 1, 2 o 3, el artículo 4 de la Resolución 000012 del 29 de abril de 2026 fijó plazos extraordinarios: 14, 15 y 19 de mayo de 2026, respectivamente.

La Resolución 000021 del 17 de julio de 2026 amplió plazos para formatos expresamente listados. El 2743 no está en esa lista; no le apliques por analogía el 31 de agosto de 2026. Si hay una omisión de 2025, revisa su corrección y las consecuencias con el profesional responsable.

Cómo preparar el Formato 2743 con tu contador

1. Confirma el alcance. Revisa reglamento, uso autorizado, RUT, clasificación y criterios de ingresos o retenciones del período.
2. Identifica cada bien común explotado. Relaciona ubicación, matrícula, tipo, cantidad y contrato. Por ejemplo, un espacio arrendado para un kiosco debe distinguirse de un local privado de un propietario.
3. Concilia el ingreso. Cruza contratos, facturación, recaudos, extractos y auxiliares; explica diferencias y separa las cuotas de administración.
4. Valida el archivo. Usa el anexo y prevalidador vigentes. Revisa códigos, llave única, fechas y campos obligatorios. El XML debe cumplir el esquema técnico; una hoja de cálculo por sí sola no completa la presentación.
5. Conserva la evidencia. Guarda conciliación, archivo enviado, constancia o acuse y revisión del responsable. Deja registrada la vigencia y el vencimiento utilizados.

Preguntas frecuentes

¿Todas las propiedades horizontales presentan el 2743?

No. Se exige dentro del alcance de propiedades comerciales, industriales y mixtas, obligadas por los numerales 5 o 6 y con bienes o áreas comunes destinados a explotación. Una residencial puede tener otros deberes de información; eso no la incluye automáticamente en este formato.

¿El tope de 2.400 UVT es un mínimo de ingreso por cada área?

No. Es el criterio de ingresos brutos de la entidad para la obligación del numeral 5, referido al año reportado o al anterior. No es un umbral por parqueadero, contrato o salón. El numeral 6 puede obligar independientemente de ese tope.

¿Se reporta cada contrato o cada bien común?

La regla del 2743 habla de cada bien o área común explotado, no de un registro por cada contrato. Concilia los contratos con el bien correspondiente y respeta la llave técnica del anexo.

¿La información de 2026 vence en octubre de 2026?

No. El reporte anual del año gravable 2026 se presenta en 2027, con el vencimiento que corresponda según la norma vigente, el NIT y la calidad del informante. Octubre sirve para organizar el cierre.

¿Presentar el 2743 reemplaza los demás formatos?

No. Los demás formatos deben revisarse según las operaciones y reglas que le correspondan a la copropiedad. La excepción del 1007 para ciertos recaudos tampoco elimina todas sus obligaciones.

Fuentes oficiales y corte de revisión

• Decreto 1625 de 2016, artículo 1.2.1.5.3.6.
• Resolución DIAN 000227 de 2025, artículos 1.3.1.1, 1.3.7.4.1, 1.3.9.1.3 y 1.3.10.1; anexo T3.51.
• Resolución 000233 de 2025, artículos 5 y 22.
• Resolución 000012 del 29 de abril de 2026, artículo 4.
• Resolución 000021 del 17 de julio de 2026, artículo 9.
• Calendario oficial de información exógena, año gravable 2025.
• Normatividad DIAN por año gravable y anexos descargables.

Fuentes revisadas el 6 de octubre de 2026. La fecha propuesta de publicación no cambia este corte. Confirma novedades normativas antes de aprobar y antes de enviar el reporte.

Una tarea para dejar lista esta semana

Revisa esta lista con tu contador y deja cada bien común explotado asociado a sus contratos, ingresos y soportes. Así podrán definir la obligación y preparar el cierre con información que se pueda comprobar.