Paneles solares en propiedad horizontal: permisos y decisiones en 2026

Si usarás una cubierta común, necesitas autorización de la asamblea. Revisa mayorías, licencia según la obra, RETIE y conexión del proyecto.

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Respuesta directa: si los paneles solares se instalarán en una cubierta, techo u otro bien común, necesitas autorización de la asamblea. La mayoría se determina por la decisión concreta; el 70% no se exige automáticamente a todo proyecto. La licencia depende de la obra: una reparación locativa no la requiere, mientras que un cambio de diseño arquitectónico o estructural puede exigir una licencia. También hay que revisar seguridad eléctrica, conexión a red y reglas del reglamento de propiedad horizontal.

Los paneles solares pueden reducir parte del consumo eléctrico de un edificio o conjunto, pero la decisión no debería comenzar por una promesa de ahorro. Debe empezar por tres preguntas: ¿dónde se instalarán?, ¿qué consumo atenderán? y ¿qué intervención física exige el proyecto?

El Concepto 2026EE0022954 de Minvivienda orienta el análisis de paneles solares en propiedad horizontal. Es una respuesta general a una consulta, sin carácter vinculante: no autoriza una obra particular ni crea por sí mismo una obligación de instalar paneles en 2026. Esta guía contrasta las reglas técnicas con sus actualizaciones de 2026.

¿Quién autoriza la instalación de paneles solares?

Instalación dentro de un bien privado

Si el sistema queda dentro del bien privado, no es visible, no afecta la uniformidad exterior y no modifica elementos comunes o estructurales, podría estar dentro de la autonomía del propietario. Aun así, deben revisarse el reglamento de propiedad horizontal, las condiciones eléctricas y las normas técnicas aplicables.

Instalación en cubiertas, fachadas o zonas comunes

La Ley 675 clasifica las fachadas y los techos o losas que sirven de cubierta como bienes comunes esenciales. Que una terraza sea de uso exclusivo no la convierte automáticamente en un bien privado. Revisa el reglamento y los planos antes de definir dónde irán los equipos.

Según el concepto, instalar paneles sobre cubiertas o techos comunes necesita autorización de la asamblea. El administrador prepara y ejecuta dentro de sus facultades; su firma en una cotización no sustituye esa autorización.

¿Qué mayoría necesita la asamblea?

No hay un porcentaje único por tratarse de paneles solares. La regla general y el quórum están en el artículo 45 de la Ley 675; el artículo 46 exige el 70% del total de coeficientes en sus causales específicas. Entre ellas están cambiar la destinación de bienes comunes o disminuir sensiblemente su uso y goce, aprobar expensas comunes diferentes de las necesarias y asignar un bien común al uso exclusivo de una unidad.

También aplica esa mayoría cuando el total de expensas extraordinarias durante la vigencia presupuestal supera cuatro veces las expensas necesarias mensuales. Por eso conviene revisar por separado la instalación, el uso del espacio y la financiación. No basta contar personas a favor ni asumir que el 70% corresponde solo a los asistentes.

¿Se necesita licencia de construcción?

No toda instalación exige licencia. El Decreto 1077 y el concepto distinguen las reparaciones locativas de las intervenciones que varían el diseño arquitectónico o estructural. Una reparación locativa mantiene las condiciones del inmueble sin afectar estructura portante, distribución interior o características funcionales, formales o volumétricas.

Si el proyecto varía el diseño arquitectónico o estructural sin aumentar el área construida, corresponde revisar la licencia de modificación. Si amplía el área u ocasiona otra intervención, la modalidad y los trámites deben definirse según su alcance. La aprobación de la asamblea no reemplaza la licencia que sea necesaria.

Consulta con la curaduría o autoridad municipal competente cuando exista duda. Los inmuebles de conservación o bienes de interés cultural pueden tener procedimientos adicionales incluso para trabajos locativos. No traslades requisitos de un municipio a todas las copropiedades.

RETIE y conexión: qué revisar en 2026

La Resolución 40284 del 23 de junio de 2026 modificó el RETIE. Pide al responsable técnico identificar la versión aplicable, las competencias de quienes intervienen y la forma de demostrar conformidad que corresponda al sistema. No todos los proyectos requieren los mismos documentos o dictámenes.

Una fecha sí cambia el análisis: según el artículo 3, para instalaciones que iniciaron obra desde el 1 de enero de 2026 no pueden realizarse inspecciones bajo la Resolución 90708 de 2013. Las iniciadas antes pueden tener ese tratamiento bajo las condiciones transitorias y con evidencia de la fecha. Esto no obliga a reemplazar en 2026 todos los equipos existentes.

Si el sistema se conecta a la red, revisa con el operador de red el procedimiento aplicable de la Resolución CREG 174 de 2021 y sus modificaciones. Distingue sistemas con o sin entrega de excedentes; confirma la medición y, con el comercializador, el tratamiento de la energía entregada. Si hay almacenamiento, revisa también las disposiciones complementarias de la CREG 101 113 de 2026.

El reconocimiento de excedentes sigue reglas regulatorias y condiciones del sistema; no hay una tarifa única que podamos prometer a todo edificio. Tampoco debe confundirse una regla del ASIC para liquidar energía con un plazo para que la copropiedad instale paneles.

Documentos que debería revisar la administración

Esta es una lista de preparación; los documentos exigibles se determinan según la intervención y la normativa aplicable.

Reglamento y planos que identifiquen bienes privados, comunes y de uso exclusivo.
Evaluación de cargas, soportes e impermeabilización conforme al alcance de la obra.
Diseño eléctrico y responsabilidades del personal habilitado dentro de sus competencias.
Demostración de conformidad con el RETIE que corresponda al sistema.
Cuando haya conexión a red: procedimiento con el operador, medición y tratamiento comercial de excedentes.
Garantías de paneles, inversores, soportes e impermeabilización.
Revisión de la póliza vigente, deberes de información a la aseguradora, responsabilidades por daños y mantenimiento según el caso.
Proyección financiera con supuestos verificables, financiación y contingencias.

Cómo llevar el proyecto a la asamblea

1. Definir el consumo que cubrirá

La propuesta debe indicar si la energía atenderá iluminación de zonas comunes, bombas, ascensores, portería u otros equipos. También debe explicar qué ocurre cuando la generación supera o no alcanza el consumo.

2. Presentar alternativas comparables

No basta con una cotización. La administración debería comparar capacidad instalada, producción estimada, vida útil, mantenimiento, garantías, financiación y tratamiento de contingencias.

3. Acordar la forma de pago y el beneficio

La asamblea debe conocer el costo total y su fuente: presupuesto ordinario, cuota extraordinaria, financiación o un contrato con tercero. Si el sistema beneficia a unidades específicas, también debe quedar clara la medición individual y el reparto de costos.

4. Dejar trazabilidad

Documenta la convocatoria, los anexos, las preguntas, el quórum, la votación y las condiciones aprobadas. El acta debe permitir entender qué se autorizó, cómo se paga y qué condiciones deben cumplirse antes de ejecutar.

Preguntas frecuentes

¿Un propietario puede instalar paneles sin permiso de la asamblea?

Solo podría considerarse cuando la instalación está íntegramente en su bien privado y no afecta estructura, fachada, uniformidad ni bienes comunes. El reglamento y las condiciones técnicas siguen siendo obligatorios. Si usa una cubierta o fachada común, debe tramitar la autorización correspondiente.

¿La asamblea siempre decide con mayoría simple?

No. La mayoría calificada se activa por las causales del artículo 46, no por la sola presencia de paneles ni por intervenir cualquier bien esencial. Cuando aplica, el 70% se calcula sobre el total de coeficientes de la copropiedad.

¿Los paneles reducen automáticamente la cuota de administración?

No. Pueden reducir un componente del gasto energético, pero el efecto real depende de consumo, radiación, diseño, financiación, mantenimiento y otros gastos del presupuesto. La cuota se fija a partir del presupuesto aprobado, no por una promesa aislada de ahorro.

¿El concepto de Minvivienda es obligatorio?

No. Es una orientación general y no resuelve casos particulares. Sirve como criterio de análisis, pero no sustituye la revisión técnica, jurídica y urbanística del proyecto.

¿Existe una obligación general de instalar paneles en 2026?

Las fuentes revisadas promueven la autogeneración y regulan su implementación, pero no fijan una fecha universal de instalación para toda propiedad horizontal. Un requisito de un proyecto o autoridad concreta debe revisarse por separado.