Reforma laboral 2026 en propiedad horizontal: nómina, turnos y contratos
Cómo afectan la jornada de 42 horas, el trabajo nocturno y los recargos de 2026 a empleados y proveedores de una copropiedad.
Respuesta directa. En octubre de 2026, una propiedad horizontal debe revisar nómina, turnos y contratos frente a tres referencias: jornada máxima ordinaria general de 42 horas semanales, trabajo nocturno desde las 7:00 p. m. y recargo del 90 % por trabajo en descanso obligatorio o festivos, salvo adopción anticipada del 100 %. El efecto cambia según emplee personal directamente o contrate un proveedor. Estos porcentajes no determinan el aumento de la cuota de administración.
“Reforma laboral 2026” describe aquí los efectos actuales de la Ley 2466 de 2025 y la reducción gradual de la Ley 2101 de 2021. La tarea administrativa es contrastar esas reglas con los documentos reales de cada cargo y servicio.
Qué ya aplica y qué está previsto para 2027
| Referencia | Fecha de aplicación | Estado al corte |
|---|---|---|
| Franja nocturna: 7:00 p. m. a 6:00 a. m. | 25 de diciembre de 2025 | Vigente |
| Recargo del 90 % por descanso obligatorio o festivos | 1 de julio de 2026 | Vigente dentro de la transición; puede anticiparse el 100 % |
| Jornada máxima ordinaria general de 42 horas semanales | 15 de julio de 2026 | Vigente, sin reducción salarial por ese cambio |
| Aplicación plena del recargo del 100 % | 1 de julio de 2027 | Hito futuro; admite adopción anticipada |
La fecha de la franja nocturna resulta del plazo de seis meses contado desde la sanción de la Ley 2466, el 25 de junio de 2025. El calendario de jornada proviene de la Ley 2101 y lo precisa la Circular 101 de 2025 del Ministerio del Trabajo. No todas las modalidades de jornada tienen el mismo tratamiento: verifica el régimen aplicable antes de liquidar.
Primero identifica quién emplea al personal
Contratación directa. Cuando la copropiedad vincula trabajadores, debe revisar sus contratos, horarios y pagos. Para organizar el expediente, reúne el contrato, sus modificaciones, la programación de turnos, las novedades de tiempo y los soportes de nómina.
Servicio de un proveedor. Una empresa independiente puede ser quien emplea al personal de vigilancia, aseo o mantenimiento. La administración necesita revisar qué cobertura compró y qué explica el precio propuesto. No basta un correo que atribuya todo el ajuste a “la reforma”.
El nombre del contrato no reemplaza el análisis de la realidad: prestación personal, remuneración y subordinación son elementos relevantes de la relación laboral. Además, contratar un proveedor no descarta por sí solo una responsabilidad solidaria; el Código Sustantivo del Trabajo, artículos 23 y 34, exige examinar las condiciones del caso. Revisa con asesoría laboral los vínculos que generan dudas.
Cómo revisar nómina y turnos del personal propio
Distingue la cobertura del servicio de la jornada individual
La cobertura indica durante cuánto tiempo debe funcionar el servicio. La jornada indica el trabajo de cada persona. Una portería abierta de forma continua necesita un esquema de relevos; su horario de atención no puede trasladarse completo a un trabajador.
La reducción a 42 horas no permite disminuir el salario por esa sola razón. Compara la programación con el tiempo efectivamente trabajado y deja claros inicio, final, pausas y relevos. La Circular 101 de 2025 distingue tiempo de trabajo, descansos y distribución de horarios; úsala junto con el régimen de cada cargo.
Actualiza la base de la hora y clasifica las novedades
Para el régimen general de 42 horas, la Circular 101 presenta un divisor mensual de 210 horas: valor de la hora ordinaria = salario mensual ÷ 210. Confirma que esa base corresponda al trabajador y a su modalidad antes de utilizarla. No conserves por costumbre una fórmula anterior ni la apliques a todos los contratos.
El artículo 168 del CST distingue recargo nocturno ordinario del 35 %, extra diurna del 25 % y extra nocturna del 75 %, con las excepciones correspondientes. Primero clasifica la hora: ordinaria o extra, diurna o nocturna, y si coincide con descanso obligatorio o festivo. No sumes indiscriminadamente todos los porcentajes.
La regla general limita las extras a dos horas diarias y doce semanales; la Ley 2466, artículos 12 y 13, contempla la excepción sectorial de seguridad bajo su normativa especial y exige registrar las extras. Mantén la relación de horas junto con su soporte de pago.
Comprueba el día de descanso acordado
Revisa contrato y otrosí: el día de descanso puede pactarse por escrito distinto al domingo; si no existe ese acuerdo expreso, se presume el domingo. Considera también el tratamiento de los festivos y los descansos compensatorios que correspondan. Consulta el CST, artículos 179 a 181.
Qué revisar en los contratos laborales
La Ley 2466, artículos 5 y 6, mantiene el término indefinido como regla general y permite otras modalidades bajo sus condiciones. Los contratos a término fijo deben constar por escrito y no superar cuatro años, incluidas sus prórrogas. Para los que estaban vigentes al entrar la ley, ese límite se cuenta desde el 25 de junio de 2025. No significa que todos deban terminar en 2026.
En obra o labor, el documento debe precisar la tarea contratada. Ordena las fechas de inicio, vencimiento y prórroga; identifica qué documento falta y asigna un responsable de revisión. Antes de renovar o terminar un vínculo, comprueba la regla de aviso y las protecciones aplicables al caso. Esta revisión también debe acompañar cualquier reorganización de turnos.
Qué pedir a proveedores de vigilancia, aseo y mantenimiento
Una propuesta de ajuste se entiende mejor cuando compara el mismo alcance de servicio. Solicita:
- Contrato vigente y cláusula de reajuste: qué permite modificar el valor y desde cuándo.
- Cobertura y relevos: qué horarios, puestos o actividades incluye cada propuesta.
- Desglose comparable: costo anterior, costo propuesto y componentes que explican la diferencia.
- Soporte: qué cambio normativo o contractual respalda cada componente y cuál ya estaba incorporado.
- Pendientes: dudas, responsable de aclararlas y fecha de respuesta antes de decidir.
Si es vigilancia, contrasta la propuesta con el régimen laboral especial y la regulación sectorial aplicable. No extrapoles sin revisión las reglas de otro servicio ni presentes una tarifa universal para todas las copropiedades. Esta guía no calcula una tarifa de vigilancia: propone cómo documentar la comparación.
Cómo explicarlo al consejo y a la asamblea
Prepara una matriz por cargo o proveedor con: empleador, cobertura, turnos, costo actual, costo propuesto, explicación de la diferencia, soporte y responsable de revisión. Señala cuáles son obligaciones ya vigentes y qué corresponde a una proyección de 2027. Es una herramienta de gestión recomendada, no un formato legal obligatorio.
El recargo se aplica a determinadas horas; la cuota financia el presupuesto de la copropiedad. Son magnitudes diferentes. La Ley 675 de 2001, artículo 38, asigna a la asamblea la aprobación del presupuesto y de las cuotas para expensas. Sustenta el impacto concreto y tramita la decisión que corresponda según la ley y el reglamento, sin anunciar un incremento automático por “reforma laboral”.
Preguntas frecuentes
¿Las 42 horas obligan a contratar otra persona?
No automáticamente. Revisa cobertura, trabajo efectivo, relevos y régimen aplicable antes de concluir cuánta capacidad necesita el servicio.
¿La PH paga directamente los recargos de un vigilante tercerizado?
En principio los liquida la empresa empleadora. La PH revisa el precio del servicio y los soportes, sin descartar por ese motivo el análisis de responsabilidades laborales del caso.
¿El recargo del 90 % aumenta la cuota de administración en ese porcentaje?
No. El presupuesto debe reflejar el impacto documentado de cada servicio; un porcentaje de recargo por determinadas horas no es una fórmula de aumento de la cuota.
¿El 100 % debe tratarse como una obligación futura en todo caso?
No: identifica si el empleador ya lo adoptó. Si aplica la transición, separa ese hito de 2027 de lo vigente al corte.
¿Cambiar el nombre a “prestación de servicios” resuelve la jornada?
No. La calificación depende de cómo se desarrolla la relación. Revisa sus condiciones reales antes de cambiar el documento o la forma de pago.
De los soportes a decisiones claras
Después de revisar los cálculos, convierte la matriz en una explicación que el consejo pueda seguir: qué cambió, qué documento lo respalda y qué decisión falta. Si esos ajustes deben llevarse a la reunión de propietarios, prepara el material antes de votar. Prepara tu próxima asamblea con Propiedata.
Fuentes oficiales
- Ley 2466 de 2025: contratos, jornada nocturna, extras y transición del recargo.
- Ley 2101 de 2021: reducción gradual y conservación salarial.
- Circular 101 de 2025, Ministerio del Trabajo: horarios, aplicación gradual y divisor de la hora.
- Código Sustantivo del Trabajo actualizado: relación laboral, contratistas y liquidación de recargos.
- Ley 675 de 2001: aprobación del presupuesto y cuotas.
Fuentes consultadas el 6 de octubre de 2026 (UTC). Información general: la liquidación y las decisiones sobre cada contrato requieren revisar sus condiciones y régimen aplicable.
