Con ocasión de las asambleas de Propiedad Horizontal a principio de año, es oportuno señalar la importancia de introducir en las propiedades horizontales y especialmente en sus propietarios, la importancia de estudiar, analizar, decidir e implementar un nuevo modelo de administración que incluya conceptos, técnicas y herramientas de gerencia, gestión, ejecución y estrategia, dándole un carácter de organización empresarial a la Propiedad Horizontal, con el rigor y exigencias que este modelo requiere. Con base en esto aportamos las siguientes respuestas a algunas preguntas que se presentan durante estos tiempos y que pueden ser objeto de una mirada innovadora, creativa y disruptiva.

Reformas al Manual de Convivencia

Es importante señalar que la Ley 675/2001 no registra el Manual de Convivencia como un documento de caracter obligatorio. No obstante la existencia que por costumbre y tradición se tiene de este, en las Propiedades Horizontales, hacen que se tenga en cuenta, si en el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH) existe alguna norma que lo regule; en tal caso se hace obligatoria su aprobación por parte de la asamblea. Si no esta normado en el RPH, es necesario que el mismo se socialice previamente, posteriormente se ajuste y se someta a aprobación de la asamblea general.

Con base en lo anterior, nos permitimos sugerir que se evalúe el nuevo concepto de Manual de Convivencia que se esta orientando en algunos círculos de Propiedad Horizontal, hacia una concepción, filosofía y principios basados en la felicidad y se esta construyendo el Libro de La Felicidad, en sustitución del tradicional Manual de Convivencia.

¿Se puede realizar una auditoria, previa a la asamblea?

Si, se puede hacer una auditoria basada en el derecho de inspección, adicionalmente se debe tener en cuenta que todos los propietarios tienen derecho a solicitar información sobre la propiedad, durante el periodo que hay entre la citación a asamblea y la realización de la misma, que por norma no puede ser inferior a 15 días calendario. La auditoria, la interventoría, la contraloría, como técnicas administrativas de seguimiento y control, son una función y responsabilidad que los propietarios deben tener entre sus actuaciones, frente a los órganos de administración, dirección y control de la Propiedad Horizontal.

No es legal impedir a los morosos actuar con voz y voto en las asambleas de propiedad horizontal.

La jurisprudencia de la corte constitucional ha abalado el derecho a voz y voto y por lo tanto reafirma la legalidad de este derecho, cuando en la sentencia SU-509 de 2001 consideró que:

“Estos derechos tienen su fundamento en la ley, porque no desconocen necesidades vitales de los residentes, luego no adquieren la categoría de constitucionales, ni mucho menos de derechos fundamentales constitucionales susceptibles de ser desconocidos”.

Vale la pena decir que eliminar estos derechos resulta inconveniente desde cualquier perspectiva. Tenga en cuenta que las deudas en propiedad horizontal están plenamente garantizadas con los inmuebles correspondientes y no tienen riesgo de perdida; por esta razón no se aplica el concepto de cartera castigada en la propiedad horizontal. Con una mirada disruptiva y con un enfoque estratégico diferencial, considere la cartera en mora como obligaciones de difícil recaudo.