Morosos y controles vehiculares: qué dijo el Tribunal de Bogotá (y qué no autoriza)

Respuesta corta: el 1 de septiembre de 2026 la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá confirmó la negativa de una medida cautelar en el caso del Edificio La Estación P.H.: en esa etapa preliminar no halló pruebas suficientes para suspender la decisión de asamblea que negó a propietarios en mora la compra de tokens o controles vehiculares adicionales. El fallo no es un cheque en blanco para sancionar morosos ni autoriza bloquear el ingreso a la unidad privada o al edificio.

Para administradores y consejos en Colombia, el valor del caso está en la distinción: una cosa es limitar dispositivos extra cuando ya existe un mecanismo inicial de acceso; otra, cerrar el acceso a la vivienda o a bienes esenciales. Confundir ambos extremos es el error más costoso.

Qué pasó en el Edificio La Estación P.H.

Según coberturas de Infobae (6 sep 2026) y Valora Analitik (4 sep 2026), el conflicto nació en la asamblea general del 15 de febrero de 2025. Allí se votó si los propietarios en mora con las expensas de administración podían comprar controles vehiculares adicionales, conforme a un protocolo presentado en la reunión.

La propuesta fue rechazada con el 56,14% de los coeficientes. El “token” operaba en el sistema de automatización de vigilancia como dispositivo adicional para el ingreso a la edificación. La disputa no giró en torno al primer mecanismo de acceso entregado a los residentes, sino a la posibilidad de adquirir unidades extra.

El propietario Óscar Alberto Vargas Zapata impugnó actos de asamblea y pidió, como medida cautelar, suspender lo decidido y ordenar al representante legal autorizar la venta de los controles adicionales. Alegó, entre otros puntos, posibles infracciones a la Ley 675 de 2001: que el administrador no tenía facultad para promover la votación; que la medida afectaba el uso de bienes comunes esenciales y exigía mayoría calificada del 70%; y que se había restringido su derecho al voto.

El Juzgado 38 Civil del Circuito de Bogotá negó las cautelares. El Tribunal Superior, en segunda instancia, confirmó esa negativa el 1 de septiembre de 2026.

Qué dijo el Tribunal (y qué no dijo)

La Sala Civil subrayó que, en esta fase preliminar, no existían elementos suficientes para demostrar que la decisión de asamblea hubiera vulnerado las normas invocadas. Remarcó que no basta con afirmar que una decisión perjudica los intereses de un propietario: la cautelar exige argumentación y prueba que, al menos de forma inicial, muestren apariencia de ilegalidad frente a la ley, el reglamento o los estatutos.

En el expediente concreto, según las mismas coberturas:

• No se acreditó de forma suficiente que la exclusión del propietario de la votación hubiera ocurrido precisamente por su mora.
• Faltaba un anexo del reglamento de propiedad horizontal que permitiera definir con certeza las funciones del administrador y si fue él quien promovió el punto.
• El eje decisivo fue la naturaleza de la medida: no había restricción absoluta de acceso al edificio, sino imposibilidad de comprar una cantidad adicional de tokens a los ya entregados inicialmente.

Lo que el fallo no autoriza: interpretarlo como vía libre para impedir a morosos entrar a sus viviendas, cerrar zonas comunes de forma indiscriminada o imponer “cualquier sanción” por deuda. Infobae y Valora coinciden en que el alcance quedó acotado a la cautelar y a dispositivos vehiculares adicionales —no a una prohibición total de ingreso.

Lo que sí deja como criterio práctico: no toda medida ante mora es ilegal; tampoco la mora habilita cualquier presión. Cada actuación se analiza por su naturaleza, las reglas de la propiedad horizontal, los derechos comprometidos, el reglamento y las pruebas. Además, las cautelares son preventivas: exigen valorar amenaza o vulneración, apariencia de buen derecho, necesidad, efectividad y proporcionalidad.

Nota: este artículo resume coberturas periodísticas del pronunciamiento sobre la medida cautelar. No sustituye la lectura del auto/providencia completa ni asesoría jurídica sobre el fondo del proceso de impugnación, que puede seguir su curso.

Checklist práctico para administradores y consejos

1. Separe “dispositivo adicional” de “acceso a la unidad”. Si el propietario ya tiene un medio inicial de ingreso, limitar extras no es lo mismo que bloquear la vivienda. Bloquear el ingreso a la unidad privada por mora es un terreno de alto riesgo (hay precedentes de abuso del derecho en otras controversias sobre acceso a la unidad).
2. Revise el reglamento antes de llevar el punto a asamblea. Defina si el protocolo de tokens está previsto, quién puede promoverlo y qué mayorías aplican. Documente anexos: el Tribunal valoró la falta de piezas del reglamento en el expediente cautelar.
3. No use la cartera como atajo de “sanción express”. Cobro ejecutivo, intereses, restricción de voto según ley/reglamento y multas con debido proceso son vías distintas a improvisar cortes de acceso.
4. Deje trazabilidad de la decisión. Acta con texto claro del acuerdo, coeficientes, protocolo técnico (qué es un token, cuántos se entregan de base, cómo se venden extras) y comunicación uniforme a copropietarios.
5. Evalúe proporcionalidad. Pregunte: ¿la medida afecta un beneficio accesorio o un derecho esencial de uso y goce? ¿Hay alternativas menos lesivas (acuerdos de pago, planes, cobro jurídico)?
6. Coordine con vigilancia/proveedor de automatización. Evite órdenes verbales a portería que contradigan el reglamento o el acta. Lo que se niega debe ser exactamente lo aprobado.
7. Distinga este ángulo del de zonas recreativas. Restringir piscina, salón o gimnasio a morosos es un debate distinto (reglamento, proporcionalidad, debido proceso). Este caso habla de controles/tokens vehiculares adicionales, no de un cheque en blanco sobre zonas comunes.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi conjunto negar tokens vehiculares extra a quien debe administración?

En el caso La Estación, el Tribunal no suspendió en cautelar la decisión de asamblea que negó esa compra a morosos, al no ver prueba suficiente de ilegalidad en esa etapa y al constatar que no era un cierre total de acceso. Eso no significa que toda copropiedad pueda copiar la medida sin revisar su reglamento, mayorías y hechos. Cada PH es un expediente distinto.

¿Eso autoriza impedir el ingreso del moroso a su apartamento?

No. Las coberturas enfatizan que el Tribunal delimitó el caso a la imposibilidad de comprar dispositivos adicionales, no a una restricción absoluta de acceso al edificio o a la unidad.

¿El fallo ya resolvió el fondo de la impugnación?

Lo reportado es la confirmación de la negativa de la medida cautelar (análisis preliminar). No debe presentarse a la asamblea como “sentencia definitiva que autoriza todas las sanciones por mora”.

¿Qué mayoría se necesita para este tipo de decisiones?

Depende del reglamento y de si la medida afecta bienes o derechos que la Ley 675 reserva a mayorías especiales. En el caso, el demandante alegó 70% por bienes comunes esenciales; el Tribunal no halló, en cautelar, soporte suficiente para esa tesis con las pruebas entonces disponibles. Consulte el reglamento y, si hay duda, concepto jurídico antes de votar.

¿La mora justifica cualquier medida de presión?

No. El criterio reiterado en la prensa especializada es doble: la deuda no convierte en legal cualquier restricción, y no toda restricción ante mora es ilegal. Mida naturaleza, proporcionalidad y prueba.

Conclusión

El episodio del Tribunal Superior de Bogotá sobre el Edificio La Estación P.H. aporta una lección operativa para 2026: precise el alcance de lo que vota la asamblea sobre controles vehiculares. Negar tokens adicionales, cuando ya hay acceso base, no es lo mismo que cerrar la puerta de la vivienda. Documente reglamento, acta y proporcionalidad; cobre por las vías legales; y evite vender el fallo como autorización general de sanciones.

Propiedata ayuda a centralizar cartera, actas y comunicaciones con trazabilidad, para que las decisiones del consejo y de la asamblea queden claras y revisables cuando llegue una controversia.

Contenido informativo basado en coberturas periodísticas (Infobae, Valora Analitik). No sustituye asesoría jurídica ni la lectura de la providencia completa.