IVA en parqueaderos de propiedad horizontal: lo que aclaró la DIAN (2025)

Respuesta corta: la DIAN no creó un “nuevo IVA” sobre parqueaderos en 2025. Aclaró cuándo hay IVA y cuándo no: si la copropiedad asigna parqueaderos de forma equitativa a copropietarios (turnos, sorteos, cobro vía cuota de administración), típicamente no hay IVA; si presta el servicio de parqueadero al público o explota zonas comunes con lógica comercial, sí hay IVA y aparecen obligaciones formales. Confundir ambos escenarios genera errores de RUT, facturación y asamblea.

Dos conceptos de 2025 —el 007653 (int. 722) del 15 de mayo y el 011860 (int. 1354) del 28 de agosto— dan criterios concretos para que administradores, consejos y contadores revisen cómo se cobran y documentan los parqueaderos. La clave es pasar del rumor de WhatsApp a un mapa claro del modelo real de la copropiedad.

¿Qué aclaró la DIAN sobre IVA en parqueaderos?

Mediante el Concepto 007653 de 2025, la DIAN agrupó las consultas más frecuentes sobre IVA en propiedades horizontales residenciales. Meses después, el Concepto 011860 de 2025 reiteró el criterio central: parqueadero de uso interno frente a servicio al público.

El Instituto Nacional de Contadores Públicos (INCP) resumió el mismo mensaje en junio de 2025: las personas jurídicas de propiedad horizontal (PJPH) deben cobrar IVA cuando realizan actividades comerciales o de servicios ajenas a su objeto social —por ejemplo, parqueadero al público o arriendo de zonas comunes— y deben cumplir las obligaciones formales de un responsable de IVA.

Fuentes oficiales para consultar:

• Concepto DIAN 007653 de 2025 (15 de mayo)
• Concepto DIAN 011860 de 2025 (28 de agosto)
• Resumen INCP — responsabilidad de cobrar IVA por explotación de zonas comunes

¿La PH siempre está fuera del IVA?

No. La Ley 675 de 2001 (arts. 32 y 33) define a la PJPH como persona jurídica civil, sin ánimo de lucro, cuyo objeto es administrar bienes y servicios comunes. Respecto de las actividades propias de ese objeto, la PH tiene calidad de no contribuyente de impuestos nacionales.

Eso no significa inmunidad total frente al IVA. Cuando la PH realiza actividades comerciales o presta servicios gravados (art. 420 del Estatuto Tributario), se configura el hecho generador. El art. 482 del E.T. añade que quienes por ley estén exentos de otros impuestos nacionales no quedan automáticamente exentos del IVA. En corto: administrar el conjunto ≠ ofrecer al mercado un servicio gravado como un parqueadero de calle.

Escenario A: ¿cuándo el parqueadero interno no genera IVA?

El Concepto 7653/2025 es explícito. Cuando un parqueadero destinado a los vehículos de los propietarios se asigna al uso exclusivo de un propietario de bien privado de manera equitativa —por ejemplo, con turnos o sorteos—, en los términos del inciso tercero del artículo 22 de la Ley 675 de 2001, no se está frente a la prestación directa de un servicio de parqueadero.

Se trata de la asignación de un bien común para uso exclusivo. Ese esquema puede generar o no un cobro adicional en la cuota de administración. Las cuotas de administración, conforme al artículo 1.3.1.13.5 del Decreto 1625 de 2016, no están gravadas con IVA.

El Concepto 11860/2025 reiteró ese mismo párrafo ante consultas que pedían claridad cuando la copropiedad no presta parqueadero a terceros y destina los espacios a sus propios residentes.

Lo que sí encaja en el escenario A

• Los usuarios son copropietarios (o residentes bajo el reglamento), no el público en general.
• La asignación es equitativa (rotación, sorteo, reglamento claro).
• El cobro, si existe, viaja por cuota / expensa de administración, no como tarifa comercial de estacionamiento al público.
• No hay oferta abierta tipo “parqueadero por minutos/hora a cualquiera”.

En la práctica, ese modelo exige trazabilidad: quién tiene el cupo, qué resolvió la asamblea y cómo se refleja el cobro en la cuota. Esa documentación es la que el contador o el revisor suelen pedir cuando revisan el tratamiento tributario.

Escenario B: ¿cuándo sí hay IVA?

Distinto es el caso del artículo 462-2 del Estatuto Tributario: cuando la persona jurídica de propiedad horizontal (o quien preste el servicio) presta directamente el servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes, es responsable del IVA. La DIAN enfatiza que la norma no trae excepción por tipo de conjunto residencial ni por estrato.

También genera IVA, según el Concepto 7653/2025, la explotación económica de zonas comunes —p. ej. alquiler de un área deportiva a terceros— cuando hay un servicio o actividad comercial gravada (art. 420 E.T.). La DIAN aclara que no es un cobro “nuevo” con periodo de gracia: aplica reglas ya existentes y no fija transición.

Señales prácticas del escenario B

• Se ofrece estacionamiento al público o a terceros ajenos al régimen interno de asignación.
• Hay contraprestación por el servicio (tarifa por tiempo, convenio comercial, etc.).
• Se arriendan o explotan zonas comunes con lógica comercial (no solo uso/goce interno de propietarios).
• Aparecen obligaciones formales de responsable de IVA.

¿Uso interno de zonas comunes o alquiler a terceros?

El mismo concepto distingue el uso de salones y áreas recreativas por los propietarios: ese uso y goce general no genera IVA (puede ir como expensa en la cuota, sin IVA). Cambia cuando hay explotación económica —típicamente frente a terceros—, porque se configura un servicio gravado.

Si estás en el escenario B: obligaciones formales

Según el Concepto 7653/2025, cuando hay prestación directa de servicios gravados relacionados con zonas comunes, entre las obligaciones formales destacan:

1. Inscripción / actualización en el RUT como responsable de IVA.
2. Recaudo del IVA generado.
3. Presentación de la declaración de IVA según periodicidad y plazos aplicables.
4. Expedición de factura por la prestación de esos servicios.
5. Suministro de información en el RUB (Registro Único de Beneficiarios Finales), en los términos de la Resolución DIAN 000164 de 2021, en la medida en que aplique a la PJPH.

Base gravable: valor total de la operación / remuneración del servicio; tarifa general 19%. No se calcula por área de zonas comunes ni valor catastral. Si la PH deja de hacer operaciones gravadas, puede pedir actualizar el RUT para cancelar la responsabilidad de IVA (art. 614 E.T., con certificación de revisor o contador según el caso).

Para no mezclar conceptos, conviene separar en la operación los ingresos de cuota de administración de los ingresos por servicios gravados, y dejar evidencias listas para el contador.

Checklist para administradores y contadores

Usa esta lista en consejo y asamblea antes de cambiar tarifas o el RUT:

• Mapear el modelo real: ¿asignación equitativa interna (A) o servicio/explotación comercial (B)? Documenta con reglamento, actas y contratos.
• Revisar el art. 22 de la Ley 675: si hay uso exclusivo de parqueaderos, ¿la asignación es equitativa y alineada con normas urbanísticas locales?
• Separar contablemente cuotas de administración / expensas de cualquier ingreso por servicio de parqueadero al público o arriendos comerciales de zonas comunes.
• No mezclar “tarifa de parqueadero al visitante/público” con “cuota de administración” solo para evitar IVA: la DIAN mira la naturaleza del hecho, no el nombre del cobro.
• Si hay escenario B: RUT, facturación, declaración, recaudo y RUB; coordina con contador/revisor.
• Si solo hay escenario A: confirma con tu asesor si procede mantener o solicitar cese de responsabilidad de IVA en el RUT (con soportes).
• Comunicar a copropietarios con fuentes (Conceptos 7653 y 11860 de 2025), no con cadenas de WhatsApp sin soporte.
• Registrar solicitudes y quejas sobre parqueaderos: turnos, uso, cambios de asignación y respuestas motivadas.

1. Identificar el modelo real

Antes de tocar el RUT, deje por escrito si la copropiedad asigna cupos internos o vende estacionamiento a terceros. El nombre del cobro no basta: importa la naturaleza del hecho.

2. Separar cuota vs. servicio

Las cuotas de administración no están gravadas con IVA; el servicio de parqueadero al público sí. Mezclar ambos en un solo concepto contable complica la declaración y la conversación con la asamblea.

3. Dejar trazabilidad de asamblea y cobros

Centralice actas sobre asignación de parqueaderos, soportes de cobro, respuestas a copropietarios y evidencias para el contador. Documentar solicitudes de cupo, turnos o quejas con el mismo criterio facilita demostrar que la administración aplicó reglas consistentes.

Errores frecuentes

• Creer que “PH residencial nunca cobra IVA” o que “todo parqueadero interno ya lleva 19%”.
• Asumir un “periodo de gracia” por ser un concepto de 2025: la DIAN no fija transición.
• Interpretar el Decreto 1060 de 2009 como si ampliará sola la no sujeción al IVA: el beneficio tributario se limita a las actividades propias del objeto del art. 32 de la Ley 675.
• Calcular el IVA con fórmulas ajenas al valor de la operación.

Preguntas frecuentes

¿La DIAN inventó un IVA nuevo para parqueaderos en 2025?

No. Los Conceptos 7653 y 11860 de 2025 aclaran reglas ya existentes: cuándo la asignación interna no es un servicio gravado y cuándo la explotación comercial sí lo es.

¿Si cobro el parqueadero dentro de la cuota de administración hay IVA?

En el escenario A —asignación equitativa a copropietarios vía cuota—, las cuotas de administración no están gravadas con IVA (art. 1.3.1.13.5 del Decreto 1625 de 2016). Renombrar una tarifa comercial como “cuota” no cambia la naturaleza del hecho.

¿El parqueadero de visitantes siempre genera IVA?

Depende de si se trata de un régimen interno alineado con el reglamento o de un servicio abierto al público con contraprestación. Lo decisivo es el escenario A vs. B, no el rótulo “visitante”.

¿Hay periodo de gracia por ser conceptos de 2025?

No. La DIAN indica que aplica reglas vigentes y no fija transición.

Conclusión para administradores

Los conceptos de 2025 no castigan a toda PH residencial: exigen distinguir asignación interna de explotación comercial. Un buen administrador documenta el modelo, separa cuota de servicio, actualiza el RUT solo cuando corresponde y comunica con fuentes, no con rumores.

Propiedata ayuda a centralizar cuotas, actas y solicitudes cuando quieras dejar trazabilidad de la operación de parqueaderos.

Contenido informativo basado en los conceptos DIAN e INCP citados. Cada caso debe revisarse según sus hechos, el reglamento de propiedad horizontal y la normatividad aplicable; no sustituye asesoría tributaria ni jurídica.

Referencias

• DIAN, Concepto 007653 int. 722 de 15 de mayo de 2025 — normograma.dian.gov.co
• DIAN, Concepto 011860 int. 1354 de 28 de agosto de 2025 — normograma.dian.gov.co
• INCP, “Responsabilidad de cobrar IVA por explotación económica de zonas comunes en conjuntos residenciales” (5 de junio de 2025) — incp.org.co
• Ley 675 de 2001, arts. 3, 22, 32 y 33; Estatuto Tributario arts. 420, 462-2, 482; Decreto 1625 de 2016, art. 1.3.1.13.5.