Vapeadores y cigarrillos en zonas comunes: reglas para la propiedad horizontal

“Es solo un momento mientras llega el ascensor”. Si ese momento incluye vapear, la regla del edificio también importa. ¿Y si el dispositivo no tiene nicotina? ¿Y si estás en la terraza común?

Respuesta corta: no se puede fumar ni vapear en los espacios protegidos por el artículo 19 de la Ley 1335 de 2009. La Ley 2354 de 2024 extendió las medidas de control a sucedáneos e imitadores, incluidos sistemas sin nicotina. En propiedad horizontal, revisa el espacio concreto, informa la regla y usa la señalización oficial; una multa interna requiere su propio fundamento y debido proceso.

Qué productos están incluidos

La regulación cubre el tabaco y también sus sucedáneos e imitadores. El manual del Ministerio de Salud menciona expresamente:

• Sistemas electrónicos de administración de nicotina.
• Sistemas similares sin nicotina.
• Cigarrillos electrónicos y vapeadores.
• Vaporizadores y productos de tabaco calentado.

Por eso, la frase “mi vapeador no tiene nicotina” no convierte automáticamente una zona común en un lugar permitido. La protección se extiende a los aerosoles emitidos por estos dispositivos.

En qué zonas de una copropiedad aplica

La Resolución 624 de 2025 desarrolla la señalización prevista para los lugares del artículo 19 de la Ley 1335 de 2009, con el alcance extendido por la Ley 2354. Entre ellos aparecen las zonas comunales y las áreas de espera.

En una propiedad horizontal esto puede comprender, según la configuración del inmueble:

• Portería, recepción y salas de espera.
• Ascensores, escaleras y corredores de circulación.
• Salones comunales, gimnasios y espacios para eventos.
• Zonas deportivas y recreativas.
• Terrazas y otros bienes comunes destinados al encuentro de la comunidad.
• Áreas comunes de edificios comerciales o mixtos abiertas a trabajadores, usuarios o visitantes.

Que una zona esté al aire libre no permite asumir, sin más, que queda excluida. La administración debe revisar la destinación y las condiciones del espacio frente a la ley y al manual oficial.

¿Qué pasa dentro de un apartamento?

Una unidad privada no se convierte automáticamente en zona comunal. La administración tampoco puede ingresar o vigilar la vida privada sin fundamento. Sin embargo, el uso de la unidad debe respetar los derechos de los demás y el reglamento. Si humo o aerosoles se desplazan de forma persistente hacia otras viviendas o bienes comunes, la situación puede gestionarse como una afectación concreta de convivencia, salubridad o uso del inmueble, con evidencia y proporcionalidad.

El análisis cambia si la unidad funciona como lugar de trabajo, presta servicios al público o se usa para una actividad sometida a reglas adicionales. No conviene resolver todos los casos con una prohibición genérica.

La señalización no es un aviso inventado por el conjunto

El Ministerio de Salud definió una identidad gráfica, expresiones, tamaños, materiales y criterios de ubicación. El mensaje oficial identifica el lugar como un ambiente 100 % libre de humo de tabaco y aerosoles emitidos por sucedáneos e imitadores.

El manual indica que la señal debe ser visible desde los accesos y las áreas de atención o espera. Menciona como ejemplos porterías, terrazas, salas de eventos, ascensores y áreas comunes o de circulación. Su tamaño depende de la distancia desde la que debe leerse.

Antes de instalar el aviso

• Identifique todos los espacios comunes a los que aplica la prohibición.
• Descargue y respete el diseño oficial; no cambie el contenido del mensaje.
• Escoja el tamaño según la distancia de observación.
• Use un material resistente al agua, desgaste y limpieza cuando corresponda.
• Instale señales visibles, sin muebles, avisos o plantas que las oculten.
• Informe a residentes, visitantes, arrendatarios, empleados y contratistas.
• Conserve fotografías y fecha de instalación como soporte.

Cómo debe actuar la administración ante un incumplimiento

1. Verificar el lugar y la conducta

No es lo mismo un reporte anónimo sin datos que un hecho registrado con fecha, zona y descripción. La administración debe evitar exponer públicamente a la persona y limitar la recolección de información a lo necesario para tramitar el caso.

2. Informar la regla aplicable

Una comunicación preventiva puede resolver muchos casos. Debe indicar el espacio protegido, la norma general y el canal para presentar observaciones. Conviene evitar mensajes estigmatizantes contra quienes consumen estos productos.

3. Aplicar el reglamento y el debido proceso

Si la copropiedad pretende imponer una sanción interna, la conducta y la sanción deben tener respaldo en el reglamento, y la persona debe poder conocer los hechos, presentar explicaciones y controvertir la evidencia. Una señal de “prohibido vapear” no autoriza por sí sola una multa automática.

Antes de sancionar, revise nuestra guía sobre multas legales en propiedad horizontal.

4. Remitir a la autoridad cuando corresponda

El concepto de MinVivienda sobre fumadores recuerda que las autoridades municipales de policía aplican el ordenamiento de convivencia en los asuntos de su competencia. La Resolución 624 señala además que la aplicación de la señalización puede ser objeto de inspección, vigilancia y control por la autoridad sanitaria.

La administración no reemplaza a esas autoridades. Debe documentar, orientar y escalar el caso correcto por el canal correcto.

Qué debería decir el manual de convivencia

Una actualización útil puede incluir:

• Productos comprendidos: tabaco, cigarrillos electrónicos, vapeadores y similares.
• Listado o mapa de los espacios comunes protegidos.
• Canal reservado para reportar incidentes.
• Ruta pedagógica inicial y manejo de reincidencias.
• Órgano competente y etapas del debido proceso cuando existan sanciones internas.
• Tratamiento limitado de fotografías, videos y demás datos personales.
• Ruta de remisión a policía o autoridad sanitaria.

El manual no debería prometer que la administración puede inspeccionar apartamentos, decomisar dispositivos o imponer medidas que la ley no le atribuye.

Preguntas frecuentes

¿Se puede vapear en el ascensor?

No. El ascensor es un bien común y un espacio cerrado de circulación. El manual oficial menciona los ascensores entre los lugares donde puede ubicarse la señalización.

¿La regla también cubre vapeadores sin nicotina?

Sí. La regulación incluye sistemas similares sin nicotina y otros imitadores que emiten aerosoles.

¿La terraza común es una zona libre de humo?

Las zonas comunales están comprendidas en la regulación, y el manual menciona expresamente las entradas de terrazas como ejemplo de ubicación de señales. La administración debe revisar la configuración concreta del espacio y señalizarlo conforme al manual.

¿El consejo puede crear una multa de inmediato?

No basta con aprobarla en una reunión informal. Las sanciones internas deben estar previstas conforme al reglamento de propiedad horizontal, ser impuestas por el órgano competente y respetar el debido proceso y la proporcionalidad.

¿Se puede publicar la foto del infractor en el grupo de WhatsApp?

No es una buena práctica. La imagen puede ser un dato personal y su divulgación masiva puede ser innecesaria y desproporcionada. El reporte debe tramitarse por un canal restringido, con acceso solo de quienes gestionan el caso.

¿La administración debe usar la señal oficial?

La Resolución 624 adoptó un manual con el diseño y las condiciones de la señalización. Conviene usar el recurso oficial y respetar su contenido, proporciones, visibilidad y ubicación.

Una revisión útil para tu equipo

Haz una lista de los espacios protegidos, comprueba dónde se ve la señal y define un canal reservado para los reportes. Antes de una sanción interna, verifica el reglamento, la competencia del órgano que decide y el debido proceso. Guarda esta lista para revisarla con la administración y el consejo.

Fuentes oficiales

• Ley 1335 de 2009, artículos 19 y 20: lugares protegidos y obligaciones.
• Ley 2354 de 2024, artículos 1 y 4: extensión a sucedáneos e imitadores, incluidos sistemas sin nicotina.
• Señalización oficial de MinSalud: archivo original para descargar, conforme al manual.
• Ley 675 de 2001, artículos 59 a 61: sanciones internas, competencia y debido proceso.
• Resolución 624 de 2025 y manual de señalización — Ministerio de Salud.
• Concepto sobre fumadores en propiedad horizontal — Ministerio de Vivienda.

Contenido informativo, revisado el 6 de octubre de 2026. No sustituye asesoría jurídica ni el criterio de la autoridad sanitaria o de policía competente en un caso particular.