¿Quién responde por los daños del sismo? Áreas comunes vs. bienes privados en PH
Después del 10 de agosto, la pregunta se repite en cada chat de residentes: ¿y esto quién lo paga?
La fisura en la fachada, el ascensor averiado, el enchape roto del baño, la grieta en el muro del apartamento del quinto piso. Algunos daños los cubre la póliza de la copropiedad; otros, no. Y la diferencia está en una frontera jurídica que conviene entender antes de reclamar.
Aquí te la explicamos, caso por caso.
El seguro obligatorio de la Ley 675
La Ley 675 de 2001 ordena que el reglamento de propiedad horizontal contemple los seguros de los bienes comunes, y la práctica estándar del mercado es una póliza todo riesgo con cobertura de terremoto sobre el valor de reposición de las áreas comunes.
Dos ideas clave:
- El asegurado es la persona jurídica de la copropiedad, no cada propietario por separado.
- La cobertura se limita a los bienes comunes descritos en la póliza.
Si tu copropiedad no tiene la póliza al día, el problema no es solo financiero: es un incumplimiento legal que puede terminar en responsabilidad para el administrador.
Bien común vs. bien privado: la frontera que lo define todo
La misma ley clasifica los bienes comunes en dos grupos:
- Bienes comunes esenciales: los que permiten que el edificio exista y se sostenga: terreno, cimentación, estructura, columnas, vigas, muros portantes, cubierta, escaleras, ascensores, redes y portería.
- Bienes comunes no esenciales: los de uso y disfrute: piscina, salón social, gimnasio, zonas verdes.
Todo lo demás —el interior de cada apartamento o local, sus acabados, sus ventanas— es bien privado. Y esa frontera define quién responde por cada daño del sismo.
Caso por caso: quién responde por qué
| Daño | ¿Bien común o privado? | ¿Quién responde? |
|---|---|---|
| Grietas en columnas o vigas | Común esencial | Póliza de la copropiedad |
| Fisuras en fachada o muros portantes | Común esencial | Póliza de la copropiedad |
| Ascensor averiado | Común esencial | Póliza de la copropiedad |
| Tanques de agua y cuarto de máquinas | Común esencial | Póliza de la copropiedad |
| Parqueadero de uso común | Común | Póliza de la copropiedad |
| Grieta en muro divisorio interior del apto | Privado | Propietario (o su póliza de hogar) |
| Ventanas y vidrios del apartamento | Privado | Propietario |
| Enchapes y acabados internos | Privado | Propietario |
| Salón social y piscina | Común no esencial | Póliza de la copropiedad |
Hay casos grises —por ejemplo, cuando el daño de un bien común termina afectando un bien privado— que se resuelven con el dictamen técnico. De ahí la importancia de la evidencia y de la evaluación estructural.
Cómo documentar y radicar el siniestro
- Aviso inmediato a la aseguradora: fecha, hora, zonas afectadas y medidas tomadas.
- Inventario de daños con la bitácora fotográfica y el acta de daños que armaste en las primeras 72 horas.
- Visita del ajustador: no repares nada estructural antes de su visita, salvo las medidas urgentes de seguridad.
- Cotizaciones y dictámenes que soporten el valor de la reparación.
- Seguimiento por escrito de cada comunicación con la aseguradora.
Deducibles e infraseguro: por qué muchas copropiedades quedan cortas
Dos sorpresas frecuentes al momento de reclamar:
- El deducible de terremoto suele ser un porcentaje del valor asegurado (típicamente entre 2% y 5%, con mínimos en salarios mínimos). En un edificio asegurado por $10.000 millones, el deducible puede superar los $200 millones. Ese valor lo asume la copropiedad.
- El infraseguro: si el edificio está asegurado por debajo de su valor real de reposición, la aseguradora aplica la regla proporcional y paga solo la proporción asegurada. Un edificio asegurado al 60% de su valor recibe el 60% de la indemnización, menos el deducible.
⚠️ Ojo: revisa hoy la póliza: valor asegurado, deducible, exclusiones y fecha de renovación. El peor momento para descubrir el infraseguro es con el edificio agrietado.
Los errores que llevan a la objeción del reclamo
- Notificar el siniestro por fuera del plazo de la póliza.
- Reparar o botar escombros antes de la visita del ajustador.
- No conservar evidencia con fecha y hora.
- Radicar inventarios incompletos o con cifras infladas.
- No leer las exclusiones de la póliza.
Cualquiera de estos puede terminar en reclamación objetada y en la copropiedad pagando de su bolsillo.
Cómo ordenar los reportes sin volverte loco
Tras el sismo, el administrador recibe cientos de fotos y audios por doce canales distintos. Con Propiedata:
- Los residentes reportan daños por WhatsApp, sin descargar apps nuevas.
- Cada reporte queda registrado con fecha y evidencia, listo para el inventario del siniestro.
- Los comunicados oficiales llegan por el canal que sí leen.
El reclamo a la aseguradora se construye con evidencia ordenada, no con capturas sueltas.
Preguntas frecuentes
¿El seguro de áreas comunes cubre los daños dentro de mi apartamento?
No. La póliza de la copropiedad cubre los bienes comunes. El interior de cada unidad lo cubre el propietario con su propia póliza de hogar, si la tiene.
¿Quién paga el deducible del seguro?
La copropiedad, como expensa común. Suele salir del fondo de imprevistos o de una cuota extraordinaria aprobada por la asamblea.
¿Qué es el infraseguro?
Asegurar el edificio por menos de su valor real de reposición. Ante un siniestro, la aseguradora aplica la regla proporcional y paga solo la parte proporcional del daño.
¿Qué pasa si un daño de un bien común afectó mi apartamento?
Se resuelve con dictamen técnico: si el daño privado proviene directamente de la falla de un bien común (por ejemplo, filtraciones por grietas estructurales), puede haber lugar a reclamar. Documenta todo y consúltalo con el ajustador y, si es necesario, con un abogado.
