Lo que Millonarios le puede enseñar a su copropiedad (sin que nadie tenga que gritar gol)

Hoy, miércoles 2 de septiembre de 2026, se juega el clásico capitalino entre Independiente Santa Fe y Millonarios FC, adelantado de la fecha 16 de la Liga BetPlay Dimayor. Y Millonarios llegó a la cancha sin técnico titular: Fabián Bustos salió por la puerta de atrás apenas un día antes, justo cuando el equipo más lo necesitaba, y las redes se llenaron del clásico coro: "¿y ahora quién dirige esto?"

Haga el ejercicio y cambie las palabras "clásico" por "asamblea general" y "técnico" por "administrador", y tiene el resumen de lo que le pasa, en promedio, a más de un conjunto residencial colombiano cada semana. La diferencia es que cuando un equipo de fútbol se queda sin timonel, lo peor que puede pasar es perder un partido. Cuando una copropiedad se queda sin administrador de un día para otro, lo que se pierde es plata, tiempo, tranquilidad… y a veces hasta la reconstrucción del edificio si nadie revisó a tiempo la póliza correcta (pero esa es otra columna).

Y hay otro detalle que le suena familiar a cualquiera que administre una copropiedad: este clásico ni siquiera estaba programado para hoy. Es un partido adelantado de la fecha 16, movido de última hora en el calendario. ¿Le suena a esa asamblea extraordinaria que se convoca con quince días de antelación porque "surgió algo urgente"? A todos nos ha pasado.

El dato que nadie discute: en Colombia, vivir en PH ya es la norma, no la excepción

Antes de entrarle al chiste, los números, porque en Propiedata nos gusta jugar con estadística en la cancha, no solo con memes. Según cifras de Fedelonjas presentadas en el Congreso Empresarial de Administradores de Propiedad Horizontal, el 47,88% de las viviendas urbanas en Colombia —unas 6,7 millones de unidades— están bajo régimen de propiedad horizontal. Y en las ciudades grandes, la concentración es todavía más alta:

• Bucaramanga: 69,3%
• Bogotá: 67,7%
• Medellín: 61,7%
• Cartagena: 61,2%
• Barranquilla: 61,2%
• Cali: 57,7%

Traducción: en más de la mitad de los hogares urbanos de las principales ciudades del país, hay alguien —una persona, con nombre y cédula— que cumple exactamente el mismo papel que un técnico de fútbol: coordinar al equipo (personal de vigilancia, aseo, mantenimiento), manejar el presupuesto, tomar decisiones bajo presión y responder cuando algo sale mal frente a toda la hinchada (léase: la asamblea).

Y sin embargo, casi ninguna copropiedad tiene un "banco de suplentes" listo para entrar a jugar si el administrador se va de un momento a otro.

¿Qué dice realmente la ley cuando el "técnico" renuncia?

Aquí es donde toca ponerse serios un rato, porque esto no es solo una metáfora bonita: es un riesgo operativo real y está regulado.

La Ley 675 de 2001 establece que el administrador es nombrado —y puede ser removido libremente, sin necesidad de justificar la decisión— por la asamblea general, o por el consejo de administración cuando este existe. Es decir: en propiedad horizontal, el "director técnico" puede salir tan rápido como llegó, y la ley no exige explicaciones ni preaviso extenso.

Cuando es el propio administrador quien renuncia, debe presentar la renuncia por escrito ante el órgano que lo eligió, y —esto es clave— debe permanecer en funciones hasta que la renuncia sea aceptada y se nombre un reemplazo, salvo que el contrato diga otra cosa. En teoría suena ordenado. En la práctica, muchas copropiedades descubren en ese momento que:

1. No tienen consejo de administración activo, o el que tienen no se reúne hace meses.
2. Nadie sabe dónde están las claves de los portales bancarios, los contratos de vigilancia o el archivo de actas.
3. La ley colombiana no obliga a tener un administrador suplente permanente (aunque sí permite que la asamblea lo nombre si quiere ser previsiva). Si no hay reemplazo inmediato, en el vacío, el propietario inicial —sí, el constructor o quien figure como tal— puede terminar actuando como administrador temporal. Spoiler: casi nunca es una solución rápida ni cómoda.

En resumen: la ley sí prevé el "banquillo", pero no obliga a nadie a tenerlo armado. Igual que en el fútbol, tener un buen técnico es importante, pero tener un cuerpo técnico completo, con asistentes que conozcan el sistema de juego, es lo que evita que un cambio de entrenador se convierta en una crisis de resultados.

Del estadio a la sala de juntas: 3 lecciones que sí le sirven a su conjunto

1. Los "libretos" no pueden vivir solo en la cabeza de una persona. Un cuerpo técnico profesional deja planillas, videos de entrenamiento y un sistema documentado que cualquier interino puede seguir. Una copropiedad debería poder decir lo mismo de sus actas, contratos vigentes, manual de convivencia y estados financieros: si toda esa información vive únicamente en la memoria (o el correo personal) del administrador saliente, el "cambio de técnico" se convierte en apagón total.

2. El consejo de administración es el cuerpo técnico, no un cargo decorativo. La ley le da al consejo la facultad de nombrar y remover al administrador, y de servir de puente en la transición. Un consejo que se reúne solo una vez al año "porque toca" no está en condiciones de reaccionar el día que el administrador se va sin avisar, igual que un club no puede improvisar un director técnico interino si nunca preparó a nadie para ese rol.

3. El "clásico" —la asamblea— se prepara con semanas de anticipación, no el día anterior. La asamblea general es, sin exagerar, el partido más importante del año para cualquier copropiedad: ahí se aprueba presupuesto, se rinden cuentas y se define buena parte de la gestión de los próximos doce meses. Llegar a ese momento con dudas sobre quién dirige, qué información está actualizada o qué decisiones quedaron pendientes es la versión PH de salir a un clásico sin haber entrenado la semana completa.

El marcador final

Millonarios sale hoy a la cancha del clásico sin haber resuelto quién lo dirige a largo plazo, y gane, pierda o empate, en unos días habrá otro partido para enmendar el resultado. Una copropiedad no tiene esa flexibilidad: no hay "otro partido el fin de semana" para recuperar una cuota de administración mal cobrada, un contrato vencido sin renovar o una emergencia atendida tarde porque nadie sabía a quién llamar.

La buena noticia es que, a diferencia del fútbol, en propiedad horizontal sí se puede planear la sucesión con datos, procesos y herramientas —no con la esperanza de que el nuevo administrador "agarre la mecánica del equipo" sobre la marcha. Esa es, literalmente, la razón de ser de plataformas como Propiedata: que la gestión de su conjunto no dependa de una sola persona, ni de que a nadie se le ocurra renunciar la víspera del "clásico" de su copropiedad.

¿Su conjunto tiene un plan de contingencia si el administrador se va mañana? Si la respuesta es "no estoy seguro", probablemente ya sabe cuál debería ser su próxima jugada.