Parqueaderos en propiedad horizontal: Normas, conflictos y soluciones
Pocos temas encienden tanto una asamblea como los parqueaderos.
Que si el visitante se estacionó en el lugar equivocado, que si un propietario "alquila" su celda, que si no alcanzan para todos…
Detrás de cada discusión hay una pregunta de fondo: ¿de quién es realmente ese parqueadero?
El origen de casi todos los conflictos: ¿común o privado?
En propiedad horizontal no todos los parqueaderos son iguales. La Ley 675 de 2001 distingue, según el reglamento y la escritura, entre:
- Bienes privados: la celda es de dominio particular e independiente de un copropietario.
- Bienes comunes de uso exclusivo: son bienes comunes, pero asignados al uso de un propietario específico de manera equitativa.
- Bienes comunes: de uso y goce general, como los destinados a visitantes.
La mayoría de los pleitos nace de no tener claro a qué categoría pertenece cada celda.
💡 Buena práctica: Revisa la escritura y el reglamento para definir si cada parqueadero es privado, común o común de uso exclusivo antes de aplicar reglas o iniciar procesos sancionatorios.
Los conflictos más comunes (y por qué escalan)
- Parqueaderos de visitantes usados como celda fija por un residente.
- Celdas comunes de uso exclusivo que alguien cree "suyas" para vender o arrendar a terceros ajenos al edificio.
- Vehículos mal estacionados que bloquean el paso.
- Falta de cupos frente al crecimiento de carros y motos en zonas comunes.
Escalan porque casi siempre se manejan a punta de discusiones informales y decisiones arbitrarias, sin reglas escritas ni respeto por los procedimientos legales.
¿Qué puede (y qué no puede) hacer la copropiedad?
Esto te conviene tenerlo claro:
- La copropiedad sí puede regular y asignar el uso de los parqueaderos comunes mediante el reglamento o decisión de asamblea.
- La copropiedad no puede disponer de un parqueadero privado como si fuera común.
- El uso de parqueaderos de visitantes debe respetarse exclusivamente para externos; la ley prohíbe taxativamente que un propietario o residente los use de forma exclusiva, ya sea permanente o transitoria.
La clave: toda regla de parqueaderos debe estar soportada en el reglamento y su aplicación debe respetar la ley.
Cómo ordenar el parqueadero sin exponerte a multas
El desorden vive donde no hay control, pero llevar ese control de forma informal te expone a sanciones graves.
Si decides utilizar plataformas digitales o canales como WhatsApp para el registro de visitas, debes blindarte legalmente:
- Cuidado con el Habeas Data: Recolectar datos personales de visitantes (nombres, cédulas o placas) por WhatsApp sin una política clara es un riesgo. La Ley 1581 de 2012 exige obtener el consentimiento previo, expreso e informado del titular de los datos. Hacerlo sin autorización expone a la copropiedad a multas de la Superintendencia de Industria y Comercio que pueden llegar hasta los 2.000 SMLMV.
- Queda trazabilidad de los ingresos de vehículos, útil para resolver disputas, siempre que el sistema cumpla con la protección y cifrado de datos.
- Las reglas aprobadas se comunican a todos por los canales oficiales autorizados.
Menos discusiones en la portería. Más reglas claras que se cumplen bajo la ley.
Preguntas frecuentes
¿Se puede arrendar o vender un parqueadero de la copropiedad?
Depende de su naturaleza. Un parqueadero privado sí puede negociarlo su dueño; un bien común no se puede vender. Frente a los bienes comunes de uso exclusivo, el Ministerio de Vivienda ha aclarado que estos espacios deben ser utilizados únicamente por el propietario al cual le han sido asignados. Por tanto, no pueden ser alquilados libremente a terceros ajenos a la copropiedad para lucrarse, como si fuesen bienes 100% privados.
¿La asamblea puede asignar los parqueaderos comunes?
Sí. La copropiedad puede regular y asignar el uso de los parqueaderos comunes (aquellos que no alcanzan para todos los residentes) mediante el reglamento o decisión de asamblea, siempre de forma equitativa y documentada.
¿Qué hago con un residente que ocupa el parqueadero de visitantes?
Sancionar automáticamente, bloquearle el acceso o imponer una multa solo con el reporte del vigilante es un error que generará tutelas. Para imponer una sanción debes garantizar estrictamente el debido proceso. Esto exige: notificar la falta por escrito al infractor, presentar las pruebas, darle un plazo para sus descargos y garantizar que la infracción esté tipificada previamente en el reglamento. Solo después de este proceso, la asamblea o el consejo de administración podrá imponer la multa o restringir el uso de zonas comunes no esenciales.
Acaba con la guerra de parqueaderos. Agenda una demostración en vivo y descubre cómo controlar el ingreso de vehículos cumpliendo estrictamente con la Ley de Habeas Data, con trazabilidad total y ahorrando horas de conflictos. 👉 Agenda tu demo gratuita