El acta es el documento más importante de tu asamblea. Y también el más subestimado.

Una asamblea puede salir perfecta… pero si el acta queda mal hecha, te quedas sin la prueba de lo que se decidió y le abres la puerta a una impugnación.

Te muestro qué debe tener el acta, qué errores sí producen nulidad, cuáles solo te generan sanciones y cuánto tiempo tienen realmente los copropietarios para demandar.

¿Por qué el acta es tu mejor seguro (o tu peor enemigo)?

El acta es la prueba oficial de lo que se decidió en la asamblea.

Según el artículo 47 de la Ley 675 de 2001, las decisiones constan en el acta, y es el documento al que todos acuden ante una duda o un conflicto.

Ahora, seamos precisos: la decisión nace del voto, no del papel. La obligación jurídica (por ejemplo, pagar una nueva cuota) existe desde el momento en que la asamblea deliberó, votó y aprobó, no cuando se imprime o se firma el acta. El acta tiene una función ad probationem: prueba lo ocurrido. Si se pierde o le falta una firma, la decisión no queda automáticamente nula, porque lo sucedido puede probarse con grabaciones, testigos, videos u otros soportes.

Por eso el acta no es la fuente de la decisión, pero sí es tu mejor defensa: sin ella, te toca demostrar con esfuerzo lo que debería estar escrito en una hoja.

💡 Buena práctica: Redacta el acta con quórum, votaciones, decisiones y firmas completas; sin soporte, defender esas decisiones se vuelve una pelea probatoria innecesaria.

Lo que toda acta debe incluir sí o sí

Un acta completa contiene, como mínimo:

• Lugar, fecha y hora de la reunión.
• Forma y antelación de la convocatoria.
• Verificación del quórum (asistentes y coeficientes).
• Orden del día desarrollado.
• Las decisiones con el resultado de cada votación.
• Firma de quien presidió y de la secretaría.

Falta alguno de estos elementos, y el acta queda débil.

Los errores que sí causan nulidad (y los que no)

No todos los errores pesan igual. Esta es la diferencia que casi nadie explica:

Errores que pueden anular la decisión:

• Aprobar con mayorías inferiores a las exigidas por la ley (por ejemplo, reformas al reglamento que requieren el 70% de los coeficientes): la decisión queda viciada de nulidad absoluta.
• Decidir sin el quórum requerido para deliberar o para ese tipo de decisión.
• Decidir temas no incluidos en la convocatoria en asambleas extraordinarias y en reuniones no presenciales, donde la prohibición es estricta.
• Fallas graves en la convocatoria (forma o antelación) que afectaron el derecho de los copropietarios a participar.

Errores que no anulan, pero te cuestan caro:

• Acta sin firmas o firmada por quien no correspondía: pierde fuerza probatoria y facilita la impugnación, pero no borra por sí sola la decisión.
• No dejar constancia escrita del quórum, las mayorías o el resultado de las votaciones: te deja sin prueba.
• Demorar la elaboración y entrega del acta: la ley da al administrador un plazo máximo de 20 días hábiles para ponerla a disposición de los copropietarios. Incumplirlo es una falta a sus funciones y puede derivar en sanciones policivas ante la Alcaldía local, pero no anula las decisiones ya adoptadas.

En resumen: los vicios de mayorías, quórum y convocatoria atacan la validez; los vicios de documentación atacan tu capacidad de probar y defender lo decidido.

Cómo redactar actas blindadas sin sufrir

La mayoría de errores nacen de reconstruir el acta de memoria días después, sin soportes.

Con Propiedata, el acta se arma sobre evidencia real:

• El quórum y las votaciones quedan registrados automáticamente.
• Tienes el soporte de la convocatoria y de la asistencia.
• Todo es trazable y auditable, justo lo que respalda un acta sólida.

Redactas el acta con datos exactos, no con recuerdos. Y duermes tranquilo.

El reloj de la impugnación: 2 meses y se cierra la puerta

Dato que casi nadie menciona y que cambia toda la conversación: el derecho a impugnar caduca.

Si un copropietario quiere demandar una decisión de la asamblea por errores en el acta, mala convocatoria o falta de quórum, tiene un plazo máximo e improrrogable de dos (2) meses contados desde la publicación del acta, ante un juez civil.

Si pasan esos dos meses y nadie radica la demanda, las decisiones quedan en firme, por más errores de forma que tuviera el documento.

Eso significa dos cosas para ti como administrador o consejo:

• No vivas con miedo eterno: el riesgo formal tiene fecha de vencimiento.
• Publica el acta a tiempo: mientras no la publiques, el reloj de la caducidad no empieza a correr.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si el acta no se firma correctamente?

Las firmas de quien presidió y de la secretaría son un requisito legal, y sin ellas el acta pierde fuerza probatoria y facilita una impugnación. Pero su ausencia no anula automáticamente lo decidido: la decisión nació del voto y puede probarse con grabaciones, testimonios u otros soportes.

¿Se pueden aprobar temas que no estaban en el orden del día?

Depende del tipo de reunión. En asambleas extraordinarias y reuniones no presenciales está prohibido tajantemente tocar temas no previstos en la citación (ni bajo un punto de "proposiciones y varios"). En asambleas ordinarias, el orden del día es más amplio y los asambleístas sí pueden proponer, debatir y decidir asuntos adicionales de gestión común, siempre que no se trate de decisiones que exijan mayorías calificadas o convocatoria previa específica.

¿En cuánto tiempo debe estar lista el acta?

El administrador tiene un plazo máximo de 20 días hábiles para elaborarla y ponerla a disposición de los copropietarios. Demorarse es un incumplimiento de sus funciones y puede generar quejas y sanciones policivas ante la Alcaldía local, pero no invalida las decisiones ya tomadas.

¿Cuánto tiempo tiene un copropietario para impugnar una decisión?

Dos (2) meses, contados desde la publicación del acta, ante un juez civil. Vencido ese plazo, la impugnación caduca y las decisiones quedan en firme.

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¿Tu próxima asamblea será virtual o mixta? Perfecto. Pero ojo: si no cumples ciertos requisitos legales, esa asamblea puede terminar impugnada y sin valor.

La buena noticia es que la ley sí permite las asambleas no presenciales. Solo tienes que hacerlas bien.

Aquí tienes lo que necesitas saber para 2026.

¿Son legales las asambleas virtuales en propiedad horizontal?

Sí, y con respaldo claro.

La Ley 675 de 2001 reconoce las reuniones no presenciales, y el Decreto 176 de 2021 reglamentó cómo deben realizarse las asambleas virtuales y mixtas en copropiedades.

En otras palabras: reunirse por medios digitales no es un riesgo, siempre que sigas las reglas.

💡 Buena práctica: En una asamblea virtual, asegúrate de poder probar identificación, quórum, votaciones y acta; la trazabilidad es clave.

Los requisitos que no puedes saltarte

Para que una asamblea virtual sea válida, debes garantizar:

• Identificación de cada participante (que sea quien dice ser).
• Comunicación simultánea entre todos los asistentes.
• Verificación del quórum por coeficientes.
• Votación clara y registrable.
• Acta que recoja todo lo decidido.

Si falla uno de estos puntos, abres la puerta a una impugnación.

El detalle que casi todos olvidan: la trazabilidad

Una asamblea presencial deja testigos. Una virtual debe dejar evidencia digital.

• Necesitas poder demostrar quién asistió y por cuánto coeficiente.
• Debes guardar el registro de las votaciones.
• Y conservar el soporte de la convocatoria y del desarrollo.

Sin trazabilidad, una decisión perfectamente válida puede caerse por falta de pruebas.

Cómo cumplir todo esto sin volverte loco

Reunir estos requisitos con WhatsApp suelto, Zoom y un Excel es una receta para el caos.

Con Propiedata, cada requisito legal queda cubierto de forma natural:

• Los propietarios participan desde WhatsApp, sin descargar ninguna app.
• El quórum se verifica en tiempo real por coeficientes.
• Cada voto queda registrado y es auditable, listo como evidencia.

Haces una asamblea moderna, cómoda y, sobre todo, blindada legalmente.

Preguntas frecuentes

¿Qué norma regula las asambleas virtuales en PH?

La Ley 675 de 2001 y el Decreto 176 de 2021, que reglamentó las reuniones no presenciales y mixtas de propiedad horizontal, con requisitos de identificación, comunicación simultánea y registro.

¿Una decisión tomada en asamblea virtual es válida?

Sí, siempre que se cumplan el quórum, las mayorías y los requisitos de identificación y trazabilidad. La clave es poder demostrar que todo se hizo bien.

¿Puedo hacer una asamblea mixta (presencial y virtual)?

Sí. El Decreto 176 de 2021 contempla las asambleas mixtas, siempre que se garantice la participación y el voto de quienes están a distancia en igualdad de condiciones.

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El reconocimiento facial y la huella se pusieron de moda en las porterías. Suenan modernos, seguros, prácticos.

Pero en 2026 la pregunta que todo administrador debe hacerse es otra: ¿es legal?

La respuesta corta: depende de cómo lo hagas. Y hacerlo mal ya le costó caro a más de un conjunto.

El caso que encendió las alarmas

En 2025, la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) sancionó a un conjunto residencial que implementó reconocimiento facial sin autorización de los residentes.

¿El resultado? La SIC determinó que se vulneró el habeas data (Ley 1581 de 2012), ordenó suprimir los datos biométricos y exigió ofrecer alternativas de ingreso sin biometría.

El mensaje para el sector fue claro: la tecnología no está por encima de la ley.

💡 Buena práctica: Nunca impongas biometría como única forma de ingreso; ofrece una alternativa y conserva autorizaciones válidas.

Entonces, ¿la biometría está prohibida?

No. Y esto es importante que lo entiendas bien.

La SIC no prohibió de plano el uso de biometría. Lo que dejó claro es que los datos biométricos son datos sensibles y exigen un tratamiento especialmente cuidadoso.

Para usar biometría legalmente necesitas, como mínimo:

• Consentimiento previo, expreso e informado de cada persona.
• Una finalidad clara y proporcional (seguridad).
• Una alternativa de ingreso para quien no quiera entregar sus datos biométricos.

Sin esos requisitos, estás en zona de riesgo.

El error que comete casi todo conjunto

Imponer la biometría como única forma de ingresar.

Eso es justo lo que la SIC reprochó: obligar a entregar datos sensibles sin opción.

• No puedes condicionar el acceso a la vivienda a entregar la huella o el rostro.
• Sí puedes ofrecer biometría como opción, con consentimiento.
• Siempre debes tener una alternativa (clave, tarjeta, autorización digital).

La fricción de obligar a todos a registrarse no solo molesta: te expone legalmente.

La alternativa segura: control de acceso sin imponer biometría

Aquí es donde Propiedata te da una salida sin riesgos.

Puedes controlar el ingreso de forma moderna y trazable, sin obligar a nadie a entregar datos biométricos:

• Las autorizaciones de ingreso se gestionan por WhatsApp, sin que el residente ni el visitante descarguen apps.
• Cada acceso queda registrado y es trazable, dándote seguridad y soporte.
• Evitas el riesgo legal de la biometría sin renunciar al control.

Seguridad y cumplimiento, sin fricción ni sanciones.

Preguntas frecuentes

¿Es legal usar reconocimiento facial o huella en un conjunto?

Sí, pero con condiciones. Los datos biométricos son sensibles y requieren consentimiento previo, expreso e informado, finalidad clara y una alternativa para quien no quiera usarlos (Ley 1581 de 2012).

¿Puedo obligar a los residentes a registrar su huella o rostro?

No. La SIC ha señalado que no se puede imponer la biometría como única opción de ingreso. Siempre debe existir una alternativa sin datos biométricos.

¿Qué pasa si ya instalé biometría sin autorización?

Estás en riesgo de sanción. Lo prudente es recoger autorizaciones, ofrecer alternativas y ajustar el tratamiento de datos. La SIC ya ordenó suprimir datos en casos así.

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En muchos conjuntos la fórmula es la misma: si no asistes a la asamblea, te llega una multa. Y no siempre es pequeña.

Un proyecto de ley que avanza en el Congreso quiere ponerle límites a esa práctica: sanciones proporcionales, causales de inasistencia claras y debido proceso antes de cobrar.

Te explico qué dice hoy la norma, qué cambiaría y cómo dejar tu copropiedad blindada desde ya.

Qué propone el proyecto de ley

La iniciativa, del senador Antonio José Correa Jiménez, busca reformar apartados de la Ley 675 de 2001 para frenar sanciones consideradas excesivas en las asambleas de propietarios. Sus ejes son tres:

• Sanciones proporcionales: evitar cobros desmedidos que golpeen el patrimonio del propietario.
• Garantía de debido proceso: definir con claridad las causales justificadas de inasistencia para impedir abusos en el recargo.
• Deber de participación intacto: el propietario sigue obligado a involucrarse en las decisiones sobre los bienes comunes.

Es decir: no se trata de eximir a nadie de asistir, sino de equilibrar el deber con los derechos económicos y de libre participación.

⚠️ Importante: a la fecha el proyecto no es ley. Sigue en trámite en el Congreso. Sigue en trámite en el Congreso (PL 031 de 2026). Lo que rige hoy, y lo que te pueden exigir hoy, es la Ley 675 de 2001 y tu reglamento.

Tres cosas que están circulando y son falsas

"Adiós a las multas por faltar a la asamblea": falso. El proyecto no elimina la sanción ni el deber de asistir; exige procedimiento previo, causales y proporcionalidad.

"Protege a los inquilinos": impreciso. El régimen de participación y sanciones de la Ley 675 se predica de los propietarios; el arrendatario no adquiere voto por esta reforma.

"Ya cambió la ley": falso. Mientras no se apruebe y sancione, tu reglamento y la Ley 675 siguen rigiendo tal como están hoy.

Lo concreto que propone el texto

Más allá del titular, el proyecto aterriza en cambios puntuales:

• Procedimiento previo y contradictorio: ninguna multa por inasistencia podría imponerse sin un trámite mínimo que garantice defensa y contradicción.
• Plazo para excusarse: el propietario podría avisar antes de la reunión o presentar excusa dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes; si demuestra que no pudo hacerlo en ese término, hasta antes de la decisión sancionatoria.
• Causales justificadas expresas: fuerza mayor, caso fortuito, enfermedad, deber de cuidado, obligación laboral inaplazable, calamidad doméstica, falla de conectividad en reuniones no presenciales, defecto de convocatoria u otra circunstancia razonable no imputable.
• Principio de garantía del copropietario: dignidad humana, buena fe, debido proceso, defensa y contradicción, acceso a la información, protección de datos personales, propiedad privada, transparencia y proporcionalidad.
• Acceso a la información y rendición de cuentas: individual, oportuno y proporcional.
• Título ejecutivo más preciso: reglas más claras sobre los requisitos para el cobro de obligaciones pecuniarias.

Los artículos que se moverían

La iniciativa, de autoría del senador Antonio José Correa Jiménez, toca tres puntos concretos de la Ley 675:

• Artículo 37 (participación): precisa que participar en la asamblea es un derecho del propietario. El reglamento podrá establecer el deber de asistir o hacerse representar, pero solo si queda previsto de forma expresa, razonable y proporcional. Además, la convocatoria deberá cumplir requisitos de validez, oportunidad y accesibilidad y ofrecer mecanismos de representación o de participación no presencial cuando sea técnica y legalmente posible.
• Nuevo artículo 39A (excusas): regula el procedimiento para justificar la inasistencia. Las justificaciones podrán acreditarse por cualquier medio de prueba idóneo y se prohíbe exigir documentos imposibles, desproporcionados o amparados por reserva legal. Los datos de salud y otros datos sensibles reciben tratamiento confidencial, y el administrador queda obligado a recibir la excusa y trasladarla al órgano competente.
• Parágrafo al artículo 59 (sanciones): solo se podrá sancionar si el reglamento contempla previa y expresamente el deber de asistir, la conducta sancionable y la consecuencia; si se demuestra que la convocatoria cumplió la ley, que hubo alternativas razonables de representación, que no existía causa justificativa y que se respetó el procedimiento. Quedan prohibidas las multas automáticas basadas solo en el registro de la ausencia.

🔍 Dato de la exposición de motivos: la Ley 675 no crea una multa nacional por inasistencia a la asamblea. Esa práctica nació de los reglamentos internos, que tratan la asistencia como obligación no pecuniaria y se apoyan en los artículos 59 y 60.

Qué dice hoy la Ley 675 sobre las multas

Aquí está el punto que muchos administradores desconocen: la Ley 675 ya limita las sanciones. No hace falta esperar la reforma para hacerlo bien.

• Art. 59: fija las clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias: publicación en lugares de circulación, multas sucesivas mientras persista el incumplimiento —hasta dos veces el valor de las expensas necesarias mensuales— y restricción al uso de bienes de uso social no esenciales. Estas sanciones deben estar previstas en el reglamento; sin eso, no hay multa válida.
• Art. 60: la sanción la impone la asamblea o el consejo cuando el reglamento lo autorice, siguiendo el procedimiento previsto y consultando previamente al infractor, con derecho de defensa. La decisión debe ser motivada y proporcional a la gravedad de la falta.
• Art. 61: el propietario sancionado puede acudir al juez para impugnar la sanción.
• Art. 62: regula la ejecución de las sanciones, a cargo del administrador.

Traducido: una multa sin reglamento, sin oportunidad de explicarse o por encima del tope legal es atacable, y la copropiedad puede quedar sin la plata y con el pleito.

💡 Buena práctica: revisa hoy si tu reglamento contempla la multa por inasistencia, con qué monto y con qué procedimiento. Si no lo dice, no la cobres.

Los 4 errores que dejan la multa sin piso jurídico

1. Cobrar una multa que el reglamento no prevé. La asamblea no puede crear sanciones de un acta para otra si el reglamento no las contempla.
2. Superar el tope del art. 59. Más de dos veces las expensas mensuales necesarias es ilegal, aunque la asamblea lo apruebe por unanimidad.
3. No dar derecho de defensa. Sin citación previa ni oportunidad de justificar la ausencia (salud, viaje, trabajo, fuerza mayor), la sanción viola el debido proceso.
4. Meter la multa en la cuota de administración como si fuera expensa. La multa no es expensa común: mezclarlas debilita la cartera y el cobro.

Cómo prepararte antes de que la reforma sea ley

La tendencia legislativa es clara: menos sanción automática y más proporcionalidad y trazabilidad. Adelántate con tres movimientos:

• Ajusta el reglamento: define causales justificadas de inasistencia, montos razonables y el procedimiento sancionatorio paso a paso.
• Documenta todo: convocatoria con constancia de envío, registro de asistencia, acta con la decisión motivada. Sin soporte no hay sanción defendible.
• Sube la asistencia, no la multa: con asambleas virtuales y mixtas bien convocadas, el quórum se logra por participación real y no a punta de castigo.

El administrador que documenta y facilita la participación deja de pelear multas y empieza a construir gobernabilidad.

Con Propiedata cada paso queda soportado: convocatoria con constancia de envío, registro de asistencia y votación por coeficientes trazables y listos para el acta, todo por WhatsApp y sin apps nuevas para los propietarios.

La herramienta te da la evidencia; las reglas de fondo — qué dice tu reglamento y con qué procedimiento se sanciona — siguen siendo decisión de la asamblea y del consejo.

Preguntas frecuentes

¿Es legal multar por no asistir a la asamblea?

Solo si la sanción está prevista en el reglamento de propiedad horizontal, respeta los topes del art. 59 de la Ley 675 y se impone con debido proceso (art. 60). De lo contrario, es impugnable.

¿Cuál es el monto máximo de una multa en propiedad horizontal?

La Ley 675 fija como techo dos veces el valor de las expensas necesarias mensuales del respectivo bien privado, en multas sucesivas mientras persista el incumplimiento.

¿Ya cambió la Ley 675 con este proyecto?

No. El proyecto continúa su trámite en el Congreso, radicado como PL 031 de 2026. Mientras no se apruebe y sancione, aplica la Ley 675 de 2001 tal como está.

¿Qué puede hacer un propietario multado injustamente?

Presentar sus explicaciones dentro del procedimiento sancionatorio y, si la sanción se mantiene, impugnarla ante el juez competente (art. 61 Ley 675).

El teletrabajo, los propietarios que viven en otra ciudad y las agendas imposibles ya cambiaron la asamblea. Lo que faltaba era una norma a la altura.

Un proyecto de ley que avanza en el Congreso apunta en esa dirección: obliga a ofrecer participación no presencial cuando sea posible y reconoce la falla de conectividad como excusa válida de inasistencia.

Te cuento qué propone, qué ya puedes hacer hoy con la Ley 675 y cómo blindar tus decisiones frente a una impugnación.

Qué propone el proyecto sobre asambleas virtuales

Aquí hay que separar dos cosas: lo que dice el articulado y lo que se está diciendo en los titulares.

Lo que sí dice el texto:

• Convocatoria con opción no presencial. Al modificar el artículo 37, exige que la convocatoria cumpla requisitos de validez, oportunidad y accesibilidad y que ofrezca mecanismos de representación o de participación no presencial cuando sea técnica y legalmente posible. Es el cambio más fuerte para tu operación: la modalidad virtual dejaría de ser un "favor" del administrador y pasaría a ser una alternativa exigible.
• Falla de conectividad como causal justificada. En el nuevo artículo 39A, la caída de la conexión durante una reunión no presencial queda expresamente como excusa válida de inasistencia. La asamblea digital entra de lleno en el régimen de participación y sanciones.

Lo que se está anunciando pero no está en el texto:

• Un reconocimiento jurídico ampliado de las asambleas virtuales e híbridas, con reglas nuevas para los canales digitales. Eso se ha anunciado como el segundo eje del proyecto, pero el articulado no trae una reglamentación nueva de las reuniones no presenciales. Tómalo como expectativa legislativa, no como norma.

El objetivo de fondo es proteger al copropietario frente a decisiones arbitrarias y, al mismo tiempo, que la copropiedad pueda decidir sin quedar paralizada.

⚠️ Ojo: el proyecto aún no es ley. Sigue en debate en Cámara y Senado, es de autoría del senador Antonio José Correa Jiménez y está radicado como PL 031 de 2026. Hoy la asamblea virtual se sostiene en la Ley 675 y su reglamentación vigente.

Lo que ya puedes hacer hoy (sin esperar la reforma)

La asamblea no presencial no es un invento nuevo. Ya tiene respaldo:

• Art. 42 de la Ley 675 de 2001: válida la reunión no presencial, siempre que todos los propietarios puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva, dejando prueba del medio empleado.
• Art. 43: admite las decisiones por comunicación escrita de todos los propietarios, con el voto de cada uno.
• Art. 44: las decisiones deben quedar registradas en el acta, suscrita por el representante legal, dentro de los términos legales.
• Art. 39, parágrafo 1: la convocatoria se envía a la última dirección registrada por el propietario, con autorización escrita y expresa para el manejo de sus datos.

Y hay un detalle clave que muchos administradores olvidan: en las reuniones no presenciales el orden del día es estricto. Solo se puede decidir sobre los puntos incluidos en la convocatoria.

💡 Buena práctica: tu reglamento debería decir expresamente que la asamblea puede ser presencial, virtual o mixta, y con qué medio se acredita la participación.

Los 5 puntos que salvan tu acta de una impugnación

1. Convocatoria con constancia. Guarda el soporte de envío a la última dirección registrada, con la antelación mínima de 15 días calendario para la ordinaria (contados con días libres).
2. Anexo obligatorio. Incluye la relación de propietarios que adeuden expensas (art. 39, par. 2). Sin ese anexo, la convocatoria queda expuesta.
3. Comunicación simultánea o sucesiva probada. Registra el medio: grabación, log de la plataforma, mensajes con marca de tiempo. Es la prueba de que todos pudieron deliberar y decidir.
4. Quórum y mayorías por coeficientes. Deja el cálculo documentado: quién participó, con qué coeficiente y cómo votó cada punto. Para las decisiones del art. 46 se exige el 70% de los coeficientes del edificio, no del quórum presente.
5. Acta firmada y publicada. El acta se pone a disposición de los propietarios dentro del plazo legal; desde su publicación corren los 2 meses de caducidad para impugnar (art. 49 Ley 675 y art. 382 del CGP).

Cómo prepararte para la nueva era de la asamblea

Si la reforma se aprueba, el estándar exigido será mayor: trazabilidad, prueba del medio, actas impecables. Los administradores que ya operan así no van a tener que cambiar nada.

• Digitaliza la convocatoria y el registro para no depender de listas en papel.
• Guarda evidencia de cada paso: envío, asistencia, votación por coeficientes y acta.
• Actualiza el reglamento para habilitar expresamente la modalidad mixta.

Con Propiedata puedes hacer asambleas virtuales y mixtas por WhatsApp, sin apps nuevas para los propietarios, con cálculo del quórum y de los votos por coeficientes y trazabilidad completa de cada decisión.

Preguntas frecuentes

¿Son legales las asambleas virtuales en Colombia?

Sí. Los artículos 42 y 43 de la Ley 675 de 2001 permiten reuniones no presenciales y decisiones por comunicación escrita, siempre que todos los propietarios puedan deliberar y decidir y quede prueba del medio empleado.

¿Qué cambiaría con el proyecto de ley en trámite?

El texto obliga a ofrecer mecanismos de participación no presencial cuando sea técnica y legalmente posible (art. 37) y reconoce la falla de conectividad como causal justificada de inasistencia (art. 39A). El mayor reconocimiento jurídico de las asambleas virtuales que se ha anunciado aún no está desarrollado en el articulado.

¿Se puede votar por temas que no estaban en la convocatoria?

En reuniones no presenciales y extraordinarias, no. El orden del día es estricto y solo se decide sobre los puntos convocados.

¿Cuánto tiempo hay para impugnar una decisión de asamblea virtual?

Dos meses contados desde la comunicación o publicación del acta (art. 49 Ley 675 y art. 382 del CGP), salvo los casos de objeto o causa ilícita.

Pasa más de lo que crees: llega el momento de la asamblea ordinaria y nadie la convoca.

El administrador se demoró, el consejo no se puso de acuerdo, o simplemente se les pasó la fecha.

¿Significa eso que la copropiedad se queda sin asamblea? No. Para eso existe la asamblea por derecho propio.

¿Qué es la asamblea por derecho propio?

Es un mecanismo que la Ley 675 de 2001 creó para que la copropiedad no se quede sin asamblea ordinaria por culpa de una convocatoria que nunca llegó.

En palabras simples: si nadie convoca, la ley convoca por ti.

Es una garantía para los copropietarios. Y un recordatorio para los administradores de que la asamblea ordinaria no es opcional.

💡 Buena práctica: No esperes a la asamblea por derecho propio: convoca la ordinaria con tiempo, soporte y trazabilidad.

¿Cuándo y dónde se reúne?

Aquí conviene ser preciso, porque la Ley 675 de 2001 (Art. 40) no fija una fecha igual para todos: la regla depende del período presupuestal de cada copropiedad.

• Se reúne por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal.
• Como la mayoría de copropiedades cierran su presupuesto el 31 de diciembre, ese cuarto mes suele ser abril. Pero si tu edificio tiene un cierre presupuestal distinto, el mes cambia.
• La hora y el lugar son los que indique el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH). Solo si el reglamento guarda silencio aplica la regla supletiva de la ley: a las 8:00 p.m. en las instalaciones (zonas comunes) de la copropiedad.

Por eso, antes de dar por hecho "abril a las 8:00 p.m.", revisa tu RPH y tu fecha de cierre presupuestal.

¿Qué decisiones se pueden tomar?

Una vez reunida válidamente, la asamblea por derecho propio funciona como una asamblea ordinaria.

Eso significa que puede:

• Aprobar estados financieros y el presupuesto.
• Elegir administrador, consejo, comité de convivencia y demás órganos, según el reglamento.
• Tomar decisiones propias de la asamblea, respetando el quórum y las mayorías de ley.

Aquí hay un mito importante que aclarar: no basta con "los que lleguen". A diferencia de las sociedades comerciales o las reuniones de segunda convocatoria, en propiedad horizontal la asamblea por derecho propio solo puede deliberar válidamente si asiste un número plural de propietarios que represente más de la mitad (50%) de los coeficientes de copropiedad.

Y ojo: para ciertas decisiones siguen aplicando las mayorías calificadas (por ejemplo, el 70% de coeficientes).

Cómo no llegar nunca a esta situación

La asamblea por derecho propio es un salvavidas. Pero lo ideal es no necesitarlo.

El problema casi siempre es el mismo: convocar a tiempo y demostrar que se convocó.

Con Propiedata, eso deja de ser un riesgo:

• Convocas por WhatsApp a todos los propietarios, sin apps nuevas.
• Dejas constancia de la citación y de los plazos, con trazabilidad total.
• Verificas el quórum en tiempo real el día de la asamblea.

Convocas a tiempo, con evidencia, y te olvidas de los líos por convocatorias fallidas.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si no se convoca la asamblea ordinaria?

La Ley 675 de 2001 (Art. 40) prevé que la asamblea se reúna por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento del período presupuestal (en la mayoría de copropiedades, abril), en el lugar y hora que indique el reglamento. Si el reglamento no dice nada, aplica la regla supletiva: a las 8:00 p.m. en las zonas comunes.

¿Las decisiones de una asamblea por derecho propio son válidas?

Sí, siempre que se cumplan el quórum y las mayorías exigidos por la ley: se necesita un número plural de propietarios que represente más del 50% de los coeficientes de copropiedad para deliberar. No aplica el mito de "decidir con los que lleguen". Funciona como una asamblea ordinaria.

¿Quién puede dirigir una asamblea por derecho propio?

Los propietarios reunidos designan quién la preside y la secretaría, y se deja constancia en el acta, igual que en una asamblea ordinaria.

No dejes que una convocatoria fallida te complique el año. Agenda una demostración en vivo y descubre cómo convocar y documentar tus asambleas por WhatsApp, con quórum en tiempo real, ahorrando horas de gestión. 👉Agenda tu demo gratuita

Pocos temas encienden tanto una asamblea como los parqueaderos.

Que si el visitante se estacionó en el lugar equivocado, que si un propietario "alquila" su celda, que si no alcanzan para todos…

Detrás de cada discusión hay una pregunta de fondo: ¿de quién es realmente ese parqueadero?

El origen de casi todos los conflictos: ¿común o privado?

En propiedad horizontal no todos los parqueaderos son iguales. La Ley 675 de 2001 distingue, según el reglamento y la escritura, entre:

• Bienes privados: la celda es de dominio particular e independiente de un copropietario.
• Bienes comunes de uso exclusivo: son bienes comunes, pero asignados al uso de un propietario específico de manera equitativa.
• Bienes comunes: de uso y goce general, como los destinados a visitantes.

La mayoría de los pleitos nace de no tener claro a qué categoría pertenece cada celda.

💡 Buena práctica: Revisa la escritura y el reglamento para definir si cada parqueadero es privado, común o común de uso exclusivo antes de aplicar reglas o iniciar procesos sancionatorios.

Los conflictos más comunes (y por qué escalan)

• Parqueaderos de visitantes usados como celda fija por un residente.
• Celdas comunes de uso exclusivo que alguien cree "suyas" para vender o arrendar a terceros ajenos al edificio.
• Vehículos mal estacionados que bloquean el paso.
• Falta de cupos frente al crecimiento de carros y motos en zonas comunes.

Escalan porque casi siempre se manejan a punta de discusiones informales y decisiones arbitrarias, sin reglas escritas ni respeto por los procedimientos legales.

¿Qué puede (y qué no puede) hacer la copropiedad?

Esto te conviene tenerlo claro:

• La copropiedad sí puede regular y asignar el uso de los parqueaderos comunes mediante el reglamento o decisión de asamblea.
• La copropiedad no puede disponer de un parqueadero privado como si fuera común.
• El uso de parqueaderos de visitantes debe respetarse exclusivamente para externos; la ley prohíbe taxativamente que un propietario o residente los use de forma exclusiva, ya sea permanente o transitoria.

La clave: toda regla de parqueaderos debe estar soportada en el reglamento y su aplicación debe respetar la ley.

Cómo ordenar el parqueadero sin exponerte a multas

El desorden vive donde no hay control, pero llevar ese control de forma informal te expone a sanciones graves.

Si decides utilizar plataformas digitales o canales como WhatsApp para el registro de visitas, debes blindarte legalmente:

• Cuidado con el Habeas Data: Recolectar datos personales de visitantes (nombres, cédulas o placas) por WhatsApp sin una política clara es un riesgo. La Ley 1581 de 2012 exige obtener el consentimiento previo, expreso e informado del titular de los datos. Hacerlo sin autorización expone a la copropiedad a multas de la Superintendencia de Industria y Comercio que pueden llegar hasta los 2.000 SMLMV.
• Queda trazabilidad de los ingresos de vehículos, útil para resolver disputas, siempre que el sistema cumpla con la protección y cifrado de datos.
• Las reglas aprobadas se comunican a todos por los canales oficiales autorizados.

Menos discusiones en la portería. Más reglas claras que se cumplen bajo la ley.

Preguntas frecuentes

¿Se puede arrendar o vender un parqueadero de la copropiedad?

Depende de su naturaleza. Un parqueadero privado sí puede negociarlo su dueño; un bien común no se puede vender. Frente a los bienes comunes de uso exclusivo, el Ministerio de Vivienda ha aclarado que estos espacios deben ser utilizados únicamente por el propietario al cual le han sido asignados. Por tanto, no pueden ser alquilados libremente a terceros ajenos a la copropiedad para lucrarse, como si fuesen bienes 100% privados.

¿La asamblea puede asignar los parqueaderos comunes?

Sí. La copropiedad puede regular y asignar el uso de los parqueaderos comunes (aquellos que no alcanzan para todos los residentes) mediante el reglamento o decisión de asamblea, siempre de forma equitativa y documentada.

¿Qué hago con un residente que ocupa el parqueadero de visitantes?

Sancionar automáticamente, bloquearle el acceso o imponer una multa solo con el reporte del vigilante es un error que generará tutelas. Para imponer una sanción debes garantizar estrictamente el debido proceso. Esto exige: notificar la falta por escrito al infractor, presentar las pruebas, darle un plazo para sus descargos y garantizar que la infracción esté tipificada previamente en el reglamento. Solo después de este proceso, la asamblea o el consejo de administración podrá imponer la multa o restringir el uso de zonas comunes no esenciales.

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Aquí tienes la versión corregida del artículo. He mantenido la estructura y el estilo original, pero he ajustado la información legal para que sea completamente precisa y te proteja de cualquier riesgo de impugnación:

Surgió una emergencia: se dañó el ascensor, hay una decisión urgente que tomar y la asamblea ordinaria fue hace meses.

¿Puedes convocar una asamblea extraordinaria? ¿Cómo? ¿Qué se puede decidir en ella?

Si tienes dudas, no estás solo. Y equivocarte aquí puede invalidar todo lo que se decida.

Asamblea ordinaria vs. extraordinaria: ¿en qué se diferencian?

La asamblea ordinaria se reúne al menos una vez al año (Ley 675 de 2001, art. 39) para aprobar cuentas, presupuesto y nombramientos.

La asamblea extraordinaria se convoca para temas puntuales y urgentes que no dan espera hasta la próxima ordinaria.

La gran diferencia: en la extraordinaria solo se puede tratar lo que está en la convocatoria. Salirse del temario (por ejemplo, incluyendo puntos genéricos como "Proposiciones y Varios") es ilegal y abre la puerta a que cualquier decisión sea anulada en los juzgados.

💡 Buena práctica: En una asamblea extraordinaria, convoca con un orden del día exacto y cerrado, y decide únicamente los temas anunciados.

¿Cuándo conviene (o toca) convocar una extraordinaria?

Algunos casos típicos:

• Obras urgentes o reparaciones que no pueden esperar.
• Cuotas extraordinarias para cubrir un gasto imprevisto.
• Decisiones legales que requieren aval de la asamblea.
• Cambios urgentes que no dan espera a la reunión anual.

¿Quién puede convocarla y con qué requisitos?

Según el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, la asamblea extraordinaria puede ser convocada por:

• El administrador.
• El consejo de administración.
• El revisor fiscal.
• Un número plural de propietarios que represente por lo menos la quinta parte (20%) de los coeficientes de copropiedad. (Ojo: Esto es una regla fija de la ley, no un porcentaje variable que el reglamento pueda cambiar).

Requisitos que no puedes saltarte:

• Convocatoria a la última dirección registrada: Debe enviarse a la dirección (física o electrónica) que el propietario haya autorizado expresamente.
• Orden del día claro: Solo se decide lo allí incluido.
• Quórum y mayorías: Debes contar con más de la mitad de los coeficientes para sesionar (a menos que se requiera mayoría calificada del 70% para temas específicos).

Cómo convocar bien (y dormir tranquilo)

La mayoría de impugnaciones nacen de una mala convocatoria: alguien dice que no fue citado, que el tema no estaba en el temario, o que los tiempos no se respetaron.

Si decides usar canales digitales como WhatsApp o correo electrónico para agilizar el proceso, debes blindarte legalmente:

• Consentimiento previo: Solo puedes convocar por WhatsApp o correo si el propietario registró y autorizó formalmente ese canal mediante la política de Habeas Data.
• Usa herramientas certificadas: Para que la convocatoria digital sea una prueba irrefutable frente a un juez (y no un simple pantallazo que pueda ser desestimado), debes enviarla a través de plataformas que utilicen Entidades de Certificación Digital (ECD) avaladas por la ONAC. Esto garantiza la integridad y el rastro técnico de que el mensaje efectivamente llegó.
• Verificas el quórum en tiempo real y cada votación queda registrada y es auditable, asegurando tu defensa frente a cualquier reclamo.

Convocas con evidencia técnica y sin miedo a que se caiga la decisión.

Preguntas frecuentes

¿Qué se puede decidir en una asamblea extraordinaria?

Únicamente los temas incluidos en la convocatoria. Si se decide algo fuera del orden del día (como aprovechar para aprobar otra obra no mencionada), esa decisión es ilegal y puede ser impugnada para su anulación.

¿Con cuánta anticipación se convoca una asamblea extraordinaria?

Aunque algunos creen que se puede convocar de un día para otro, el parágrafo 1 del artículo 39 de la Ley 675 es claro al indicar que "toda convocatoria" se debe hacer con una antelación no inferior a 15 días calendario. Los análisis jurídicos recientes advierten que saltarse este plazo de 15 días vicia de nulidad la asamblea, salvo que asista el 100% de los coeficientes (Asamblea Universal) o exista una fuerza mayor extrema y comprobable.

¿Quién puede pedir que se convoque?

El administrador, el consejo, el revisor fiscal o un grupo de propietarios que reúna como mínimo la quinta parte (20%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto.

Convoca tu próxima asamblea extraordinaria sin errores. Agenda una demostración en vivo y descubre cómo citar por WhatsApp, con constancia y quórum en tiempo real, ahorrando horas y evitando impugnaciones. 👉 Agenda tu demo gratuita

La cartera morosa es la pesadilla silenciosa de toda copropiedad.

Sin esas cuotas no hay para la nómina, ni el aseo, ni la seguridad. Y la presión cae sobre ti.

Pero ojo: cobrar mal puede meterte en un problema peor que la propia mora. Te muestro cómo hacerlo bien.

¿Por qué cobrar "como sea" es un riesgo legal?

Porque hay prácticas que, aunque comunes, violan la ley.

Por ejemplo, restringir servicios esenciales o el acceso a la vivienda vulnera derechos fundamentales y puede derivar rápidamente en tutelas en tu contra. Otro error frecuente es exponer a los deudores al escarnio público frente a terceros; aunque la ley permite publicar la lista de morosos, está prohibido hacerlo en fachadas o zonas de alto tránsito de visitantes externos.

El cobro tiene reglas. Y cuando las respetas, cobras más y te expones menos.

💡 Buena práctica: Cobra con firmeza, y si decides publicar la lista de morosos, hazlo únicamente en zonas internas de la copropiedad. Asegúrate de nunca restringir los servicios esenciales para la vida digna del residente.

Lo que la Ley 675 sí te permite

La buena noticia: la Ley 675 de 2001 te da herramientas potentes para cobrar.

• Puedes cobrar intereses de mora sobre las cuotas vencidas, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, a menos que la asamblea fije uno inferior.
• El certificado de deuda expedido por el administrador presta mérito ejecutivo: sirve como título para iniciar un proceso ejecutivo ante un juez. (Recuerda que debe desglosar con exactitud los meses de deuda, separar el capital de los intereses e identificar plenamente el inmueble).
• Puedes adelantar el cobro persuasivo (recordatorios y acuerdos de pago) antes de llegar a lo judicial.

En otras palabras: tienes con qué. El problema suele ser el desorden y la falta de soporte.

El proceso de cobro, paso a paso

1. Cobro persuasivo: recordatorios oportunos y acuerdos de pago.
2. Requerimiento formal: comunicación escrita con la deuda detallada.
3. Certificación de deuda: el administrador expide el documento que presta mérito ejecutivo.
4. Cobro jurídico: si no hay pago, se inicia el proceso ejecutivo.

Cada etapa necesita evidencia: cuándo cobraste, qué respondió el deudor, qué se acordó.

Cómo recuperar cartera sin desgastarte

La mora crece cuando el cobro es tardío, informal y sin registro.

Con herramientas como Propiedata, la gestión de cartera se vuelve constante y demostrable:

• Envías recordatorios y estados de cuenta por WhatsApp, sin que el residente instale nada.
• Cada comunicación queda registrada. Sin embargo, ten en cuenta que para que los mensajes de WhatsApp sean un soporte irrefutable si hay que pasar a cobro jurídico, debes usar herramientas que certifiquen el envío. Un simple "pantallazo" tiene un valor probatorio muy débil ante un juez si el deudor lo cuestiona.
• Ordenas los acuerdos de pago y reduces la cartera sin perseguir a nadie por teléfono.

Cobras a tiempo, con respaldo, y sin volverte "el malo de la película".

Preguntas frecuentes

¿Puedo publicar la lista de morosos en la cartelera?

Sí, es completamente legal. La Corte Constitucional ha aclarado que publicar la lista de deudores en mora no vulnera el derecho a la intimidad ni al habeas data, ya que el estado financiero de la copropiedad es un asunto de interés común para todos los habitantes. La única condición que exige la ley es que el listado se fije en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes (como un pasillo interno) para garantizar que solo los copropietarios lo vean.

¿Puedo restringir el ingreso o los servicios a un moroso?

Restringir bienes o servicios esenciales (como el citófono, el ascensor para personas vulnerables, la correspondencia o el acceso a la vivienda) es riesgoso, ilegal y generará tutelas. Lo que la ley sí permite, siempre y cuando esté en el reglamento, es limitar el uso de zonas comunes no esenciales (como la piscina, el salón social, las zonas húmedas o los parqueaderos de visitantes).

¿El administrador puede demandar al moroso?

Sí. El certificado de deuda expedido por el administrador presta mérito ejecutivo (Ley 675 de 2001), lo que permite iniciar directamente un proceso judicial ejecutivo para el embargo y cobro de las cuotas vencidas.

Recupera tu cartera sin riesgos ni desgaste. Agenda una demostración en vivo y descubre cómo automatizar el cobro por WhatsApp, con trazabilidad total, ahorrando horas y reduciendo la mora. 👉Agenda tu demo gratuita

Una propietaria en Colombia debía subir 98 escalones para llegar a su vivienda. Sin rampa. Sin ascensor. Sin alternativa.

Su conjunto se defendió diciendo que ya había cumplido: la habían dejado participar en la asamblea. La Corte Constitucional no aceptó ese argumento.

Si eres administrador o miembro del consejo, esta decisión cambia lo que tu copropiedad está obligada a garantizar en 2026.

¿Qué ordenó realmente la Sentencia T-386 de 2025?

En la Sentencia T-386 de 2025, la Corte Constitucional amparó los derechos a la dignidad humana, la igualdad, la libre locomoción y la vivienda digna de una persona en situación de discapacidad.

El tribunal fue claro: la inclusión no puede depender de la buena voluntad de los demás copropietarios. Es un deber jurídico y social.

Dicho de otra forma: aprobar (o no) las obras de accesibilidad ya no es solo una decisión "de mayorías" en asamblea.

Antes de seguir: descarga gratis nuestro Checklist de Cumplimiento Legal para Asambleas 2026 y revisa en 5 minutos si tu copropiedad está en riesgo de una tutela.

Las 4 reglas que tu copropiedad debe tener en el radar

La Corte fijó pautas concretas para los conjuntos residenciales. En la práctica, esto es lo que más te conviene tener presente:

• No puedes trasladar la carga a la persona con discapacidad. No es ella quien debe "adaptarse" al edificio; es el edificio el que debe eliminar las barreras.
• La asamblea no puede usarse como excusa para no actuar. "Aún no lo hemos aprobado" no es una defensa válida frente a un derecho fundamental.
• Las barreras arquitectónicas desproporcionadas deben eliminarse. Rampas, accesos alternativos o ajustes razonables entran en la conversación.
• La participación formal no basta. Dejar votar a alguien no reemplaza su derecho a moverse con dignidad por las zonas comunes.

Esto conecta con un marco que ya conocías: la Ley 361 de 1997 sobre integración social de personas con discapacidad y la propia Ley 675 de 2001, que regula el uso de los bienes comunes.

¿Por qué esto es un dolor de cabeza para el administrador?

Porque la decisión de accesibilidad casi siempre necesita aprobación en asamblea… y reunir el quórum es justo lo más difícil.

Convocas, no llega suficiente gente, se aplaza, y mientras tanto el riesgo jurídico sigue corriendo sobre los hombros del administrador y del consejo.

Si además citas mal o no dejas evidencia de la convocatoria, una decisión tan sensible como esta queda expuesta a impugnaciones.

Cómo blindar estas decisiones en tu próxima asamblea

Para aprobar obras de accesibilidad necesitas quórum, votación válida y trazabilidad. Ahí es donde una asamblea bien gestionada marca la diferencia.

Con Propiedata:

• Convocas y haces seguimiento de asistencia directamente por WhatsApp, sin que el residente descargue ninguna app nueva.
• El quórum se calcula en tiempo real, así sabes al instante si puedes deliberar y decidir.
• Cada voto queda registrado y es auditable, lo que reduce el miedo a impugnaciones sobre decisiones delicadas.

Menos fricción para el residente. Más respaldo legal para ti.

Preguntas frecuentes

¿La Sentencia T-386 de 2025 obliga a todos los conjuntos a instalar ascensor?

No de forma automática. Obliga a eliminar las barreras desproporcionadas y a garantizar accesibilidad mediante ajustes razonables que, según el caso, pueden ser rampas, accesos alternativos u otras soluciones, no necesariamente un ascensor.

¿La asamblea puede negarse a aprobar las obras de accesibilidad?

La asamblea decide sobre las obras, pero no puede usar esa votación para desconocer un derecho fundamental. Negarse sin justificación puede derivar en una tutela en contra de la copropiedad.

¿Quién responde si no se garantiza la accesibilidad?

La persona jurídica (la copropiedad) y, en la práctica, la gestión recae sobre el administrador y el consejo. Por eso conviene documentar convocatorias, votaciones y decisiones.

¿Listo para que tu próxima asamblea sea blindada y sin estrés? Agenda una demostración en vivo y descubre cómo aprobar decisiones sensibles con quórum en tiempo real y votos auditables, ahorrando horas de gestión cada semana. 👉 Agenda tu demo gratuita

No se puede prohibir tener mascotas en copropiedades. Conoce los derechos, normas de convivencia y qué dice la ley colombiana en 2026.

Las mascotas son hoy parte del núcleo familiar de millones de colombianos. Sin embargo, en los conjuntos residenciales siguen siendo fuente de conflictos: ladridos, excrementos sin recoger, accidentes en zonas comunes, disputas sobre el uso del ascensor y reglamentos que intentan ir más allá de lo que la ley permite.

Este artículo te explica con precisión qué derechos tienen los propietarios de mascotas, qué puede y qué no puede establecer el reglamento de propiedad horizontal, qué dice la Corte Constitucional, cómo gestionar los conflictos correctamente y cuáles son las obligaciones que sí son exigibles en 2026.

¿Se pueden prohibir las mascotas en una copropiedad?

No.

La respuesta es categórica y tiene respaldo constitucional. La Corte Constitucional de Colombia ha reiterado en múltiples sentencias que prohibir la tenencia de mascotas en copropiedades residenciales viola derechos fundamentales, entre ellos:

• El libre desarrollo de la personalidad (Art. 16, Constitución Política)
• El derecho a la propiedad privada (Art. 58, Constitución Política)
• El derecho a la intimidad y al domicilio (Art. 15, Constitución Política)

Las mascotas son reconocidas por la legislación colombiana como seres sintientes (Ley 1774 de 2016), no como objetos. Esto refuerza la protección jurídica de su tenencia como parte de la vida familiar.

⚖️ Sentencia clave: La Corte Constitucional determinó que las mascotas tienen derecho a circular por los ascensores de los edificios, y cualquier prohibición al respecto se considera una vulneración al libre desarrollo de la personalidad y a la dignidad humana. Las administraciones que restrinjan este acceso se exponen a tutelas y acciones legales.

El reglamento de propiedad horizontal puede regular la tenencia responsable de mascotas, pero nunca prohibirla. Esa es la línea que separa lo legal de lo ilegal.

Marco legal: qué normas regulan las mascotas en PH

Normas que el reglamento de PH SÍ puede establecer

Aunque el reglamento no puede prohibir mascotas, sí puede — y debe — regular su tenencia responsable. Estas son las normas que tienen pleno respaldo legal:

En zonas comunes

• Uso obligatorio de correa para todas las mascotas al transitar por zonas comunes
• Uso de bozal para razas de manejo especial clasificadas en la Ley 746 de 2002 (Rottweiler, Pit Bull, Doberman, entre otras)
• Recoger excrementos de forma inmediata en todas las áreas comunes
• Horarios diferenciados para el uso de zonas verdes o prados por parte de mascotas
• Registro de mascotas ante la administración (nombre, especie, raza, certificado de vacunación)

En el ascensor

• Puede reglamentarse que las mascotas vayan acompañadas de su propietario o responsable
• Puede exigirse que los perros grandes viajen con bozal
• No se puede prohibir el acceso al ascensor de forma absoluta — la Corte Constitucional lo ha ratificado

Responsabilidad por daños

• El propietario de la mascota responde por todos los daños causados a zonas comunes o a otros residentes
• La administración puede cobrar el valor de la reparación como cuota extraordinaria individual respaldada en el incidente
• Se puede exigir póliza de responsabilidad civil para mascotas, especialmente para razas de manejo especial

Normas que el reglamento de PH NO puede establecer

Estas restricciones son ilegales y pueden ser impugnadas mediante tutela o ante la justicia ordinaria:

• ❌ Prohibir tener mascotas de cualquier especie
• ❌ Limitar arbitrariamente el número de mascotas por unidad sin justificación sanitaria
• ❌ Restringir el uso del ascensor de forma absoluta para mascotas
• ❌ Cobrar cuotas adicionales de administración por tener mascota
• ❌ Exigir autorización de la asamblea o del consejo para tener mascota
• ❌ Prohibir razas específicas como política general del reglamento
• ❌ Multar la tenencia de mascotas sin que exista una conducta específica que viole el reglamento

⚠️ Importante: Un reglamento que contenga cualquiera de estas prohibiciones es nulo de pleno derecho en los apartes que violen derechos fundamentales. Los copropietarios afectados pueden presentar tutela ante un juez y exigir su inaplicabilidad sin necesidad de esperar una reforma.

Multas por mascotas: cuándo son legales y cuándo no

Las multas por comportamiento de mascotas son legales cuando se cumplen tres condiciones simultáneas: la conducta está tipificada en el reglamento, se respetó el debido proceso y el monto no excede 2 veces la cuota de administración (Art. 59, Ley 675).

Conductas que sí pueden generar multa (si están en el reglamento)

• No recoger excrementos en zonas comunes
• Llevar la mascota sin correa o sin bozal (razas de manejo especial)
• Causar daños a zonas comunes o a bienes de otros residentes
• Ruido excesivo y persistente en horarios de descanso

Cuánto puede ser la multa

En 2026, con una cuota de administración promedio de $350.000, la multa máxima legal es de $700.000 por infracción. Multas mayores son ilegales.

⚖️ Código de Policía: Las multas por ruidos de mascotas en horarios de descanso pueden alcanzar hasta $432.000 bajo el Código Nacional de Policía (Ley 1801/2016), con independencia de las sanciones del reglamento de PH.

Los 5 conflictos más frecuentes por mascotas en PH

1. Ladridos excesivos

Es el conflicto más común. El Código de Policía permite actuar cuando el ruido afecta el descanso de los vecinos en horarios nocturnos o de madrugada. El proceso correcto es: queja al comité de convivencia → mediación → si persiste, denuncia ante inspección de policía.

2. Excrementos sin recoger

El reglamento puede exigir su recogida inmediata y sancionar el incumplimiento. La administración debe documentar el incidente con evidencia (cámaras, testigos) antes de iniciar el proceso sancionatorio.

3. Agresiones a otros residentes o mascotas

El propietario responde civilmente por las lesiones causadas por su mascota. La víctima puede exigir indemnización directamente o través de la póliza de responsabilidad civil de la mascota si existe.

4. Uso del ascensor

Algunas administraciones intentan prohibir el acceso de mascotas al ascensor. Esta restricción es inconstitucional. Lo que sí puede reglamentarse es que vayan con correa, bozal (si aplica) y acompañadas de su dueño.

5. Registro de mascotas

La administración puede exigir el registro de mascotas por unidad, incluyendo especie, raza, certificado de vacunación y datos del propietario. Este registro facilita la gestión de conflictos y la trazabilidad de incidentes.

El proceso correcto para gestionar un conflicto por mascotas

Cuando hay un conflicto relacionado con mascotas, el proceso legal en propiedad horizontal es:

1. Queja formal presentada por escrito a la administración o al comité de convivencia
2. Mediación por parte del comité de convivencia (Art. 58, Ley 675) — primer paso obligatorio
3. Notificación al propietario de la mascota con descripción del hecho y solicitud de descargos
4. Descargos — el propietario tiene derecho a presentar su versión
5. Decisión motivada del comité o del consejo de administración
6. Sanción si se comprueba la conducta y está tipificada en el reglamento
7. Escalamiento a inspección de policía si la mediación fracasa y el Código de Policía es aplicable

💡 Buena práctica: Documentar cada queja con fecha, descripción, evidencias (fotos, videos, registros de cámara) y las acciones tomadas. Sin documentación, la sanción puede ser impugnada y anulada.

¿Qué cambió en 2026 para mascotas en PH?

El primer trimestre de 2026 trajo novedades importantes:

• La reforma a la Ley 675 refuerza la protección de los animales de compañía y prohíbe explícitamente reglamentos que vulneren su movilidad en zonas comunes
• Las multas por ruido de mascotas se han incrementado bajo el Código de Policía, llegando hasta $432.000 para casos de ladridos persistentes en horarios de descanso
• Las administraciones están actualizando sus reglamentos para exigir pólizas de responsabilidad civil para razas de manejo especial, buscando equilibrar el derecho individual con la tranquilidad colectiva
• La Sentencia T-437 de 2025 de la Corte Constitucional, con efectos plenos en 2026, reafirma que los conjuntos residenciales son espacios semiprivados donde el reglamento no puede vulnerar derechos fundamentales

Cómo gestionar mascotas en tu copropiedad con tecnología

La gestión de conflictos por mascotas requiere trazabilidad: quién se quejó, cuándo, qué pasó, qué se hizo. Con Propiedata, toda esa información queda centralizada y documentada:

• ✅ Registro digital de mascotas por unidad: especie, raza, vacunas, propietario responsable
• ✅ PQR centralizadas para quejas de convivencia con fecha, hora y descripción
• ✅ Historial de incidentes por unidad — fundamental para el proceso sancionatorio
• ✅ Notificaciones digitales al propietario con acuse de recibo
• ✅ Registro de decisiones del comité de convivencia con trazabilidad completa

¿Tu copropiedad necesita centralizar la gestión de mascotas y convivencia? Conoce Propiedata y gestiona PQR, sanciones y comunicaciones de forma transparente y documentada.

Preguntas frecuentes

¿Puedo tener un perro de raza grande en un apartamento pequeño?

La ley colombiana no prohíbe tener perros grandes en apartamentos. El reglamento de PH puede establecer normas de bienestar animal, pero no puede prohibir la tenencia basándose en el tamaño del perro o del inmueble.

¿Puede el reglamento exigir que las mascotas viajen en el ascensor de servicio?

No si esto implica una restricción de facto al acceso. La Corte Constitucional ha señalado que impedir el uso del ascensor principal a las mascotas puede vulnerar derechos fundamentales cuando no hay otro medio razonablemente equivalente.

¿Qué pasa si mi mascota muerde a otro residente?

El propietario de la mascota tiene responsabilidad civil por los daños causados. Si existe póliza de responsabilidad civil para la mascota, la aseguradora responde hasta el monto asegurado. La víctima puede también denunciar ante las autoridades policiales.

¿Puede la asamblea votar para prohibir mascotas?

No. Aunque la asamblea es el máximo órgano de la copropiedad, sus decisiones no pueden violar derechos constitucionales. Un voto mayoritario para prohibir mascotas es inaplicable y puede ser anulado por un juez mediante tutela.

¿Cuántas mascotas puedo tener en mi apartamento?

La ley no establece un límite fijo. El reglamento puede establecer límites razonables con justificación sanitaria o de bienestar animal, pero no puede fijar un límite arbitrario como "máximo 1 mascota por unidad" sin sustento técnico.

Conclusión

Las mascotas en propiedad horizontal son un derecho protegido por la Constitución y la jurisprudencia colombiana. El equilibrio entre ese derecho y la convivencia colectiva se logra con reglamentos bien redactados, procesos sancionatorios que respeten el debido proceso y gestión tecnológica que documente todo.

Los tres principios fundamentales:

1. No se puede prohibir — ni la tenencia, ni el acceso al ascensor, ni la circulación por zonas comunes. Intentarlo abre la puerta a tutelas
2. Sí se puede regular — correa, bozal, registro, horarios, responsabilidad por daños. El reglamento tiene margen real de acción
3. Documenta todo — sin evidencia, las sanciones no prosperan. La trazabilidad digital es la mejor defensa ante impugnaciones

¿Tu copropiedad necesita herramientas para gestionar la convivencia de forma legal y transparente? Habla con nuestro equipo y te mostramos cómo funciona.

La Resolución 40159 del Ministerio de Minas reglamenta Colombia Solar: subsidios para paneles solares en copropiedades que reducen hasta un 40% los costos de energía en áreas comunes.

Mientras las cuotas de administración suben por el incremento del salario mínimo y los costos de vigilancia, una nueva normativa ofrece una salida concreta para bajar los gastos: el programa Colombia Solar, reglamentado en marzo de 2026 mediante la Resolución 40159 del Ministerio de Minas y Energía.

¿Qué es Colombia Solar?

Colombia Solar es un programa gubernamental que permite a edificios y conjuntos residenciales de estratos 1, 2 y 3 acceder a subsidios para instalar paneles solares y sistemas de autogeneración de energía. El objetivo es cambiar el modelo: en lugar de subsidiar el consumo (como se hacía antes), el Estado subsidia la infraestructura de generación.

Para una copropiedad, esto significa que el costo inicial de instalación se reduce significativamente gracias al subsidio, haciendo el retorno de inversión mucho más atractivo.

¿Cuánto puede bajar la cuota de administración?

La energía eléctrica representa entre el 10% y el 15% del presupuesto de una copropiedad típica, incluyendo:

• Iluminación de zonas comunes (parqueaderos, pasillos, fachadas)
• Bombas de agua y sistemas hidroneumáticos
• Ascensores
• Portería y sistemas de seguridad

Con paneles solares bien dimensionados, una copropiedad puede reducir este costo en hasta un 40%. Si el presupuesto mensual de energía es de $8.000.000, el ahorro puede superar los $3.200.000 mensuales — una cifra que se traduce directamente en menor cuota para los propietarios.

Además, los sistemas instalados tienen una vida útil garantizada de 25 años, convirtiéndolos en la mejor inversión de largo plazo para compensar alzas recurrentes en tarifas eléctricas.

💡 Dato clave: En 2025, la generación de energía solar en Colombia creció un 1.650% desde 2022 y por primera vez superó al carbón. En 2026, la tecnología es accesible para cualquier edificio que quiera aprovecharla.

¿Cómo puede una copropiedad acceder al programa?

1. Verificar el estrato: El subsidio aplica para estratos 1, 2 y 3. Edificios de estratos superiores pueden instalar paneles sin subsidio, con financiación del mercado
2. Evaluar la viabilidad técnica: Un estudio de sombreado y consumo determina el tamaño del sistema necesario
3. Llevar la decisión a asamblea: La instalación implica inversión en zonas comunes, por lo que requiere aprobación de la asamblea de copropietarios
4. Solicitar el subsidio: A través de los canales del Ministerio de Minas con la Resolución 40159
5. Contratar el instalador certificado: La normativa exige instaladores con registro ante el RETIE

Sostenibilidad como estrategia financiera

El contexto de 2026 es claro: los costos de vigilancia suben entre 18% y 23% por el impacto del salario mínimo, las tarifas eléctricas aumentan con el IPC, y los copropietarios no están dispuestos a absorber todos esos incrementos en la cuota.

Los paneles solares no son solo una decisión ambiental — son una estrategia financiera que blindan el presupuesto de la copropiedad frente a la volatilidad de las tarifas energéticas por los próximos 25 años.

¿Tu copropiedad quiere llevar este tema a la asamblea con una votación transparente? Conoce Propiedata y toma decisiones documentadas y auditables.

Desde 2026, Airbnb cruza sus datos con los reglamentos de propiedad horizontal. Si tu reglamento no permite arriendo turístico, el anuncio se bloquea automáticamente.

El modelo de rentas cortas en edificios residenciales colombianos atraviesa su mayor transformación. Desde diciembre de 2025, el Gobierno implementó la vigilancia algorítmica obligatoria para plataformas de alojamiento como Airbnb, y los efectos se sienten con fuerza en el primer trimestre de 2026.

¿Qué cambió exactamente?

Antes de 2026, un propietario podía publicar su apartamento en Airbnb prácticamente sin restricciones, incluso si el reglamento de su edificio prohibía el uso turístico. La verificación era manual, lenta y casi inexistente.

En 2026, las plataformas de alojamiento deben cruzar sus bases de datos en tiempo real con dos registros:

1. El Registro Nacional de Turismo (RNT)
2. Los reglamentos de propiedad horizontal vigentes

Si el reglamento del edificio no permite explícitamente el uso turístico, el anuncio es bloqueado automáticamente. No hay apelación ni zona gris.

¿Cómo puede un edificio autorizar arriendos turísticos?

Para que un conjunto residencial pueda operar legalmente como destino de rentas cortas, necesita:

• Votación aprobatoria del 70% de los coeficientes de copropiedad en asamblea (Art. 46, Ley 675)
• Reforma al reglamento de propiedad horizontal que incluya explícitamente la autorización
• Protocolización de la reforma mediante escritura pública e inscripción en registro

Este umbral del 70% es deliberadamente alto. En la práctica, la mayoría de conjuntos residenciales no está dispuesta a aprobarlo, dado el impacto en seguridad, uso de zonas comunes y deterioro del edificio.

⚠️ Consecuencia: Propietarios que operaban Airbnb sin autorización del reglamento deben cesar la actividad o enfrentar el bloqueo automático de sus anuncios. Continuar puede derivar en sanciones del reglamento y acciones legales de la copropiedad.

¿Y si quiero invertir en rentas cortas?

El mercado no desaparece — se reordena. La inversión se está desplazando hacia edificios "Purpose Built": proyectos diseñados desde el inicio para rentas cortas, con licencia comercial, zonas comunes adaptadas y reglamentos que lo permiten expresamente.

Si tu objetivo de inversión son las rentas cortas, la recomendación es buscar este tipo de proyectos en lugar de intentar operar en conjuntos residenciales tradicionales.

¿Qué debe hacer tu copropiedad?

1. Revisar el reglamento vigente: ¿Prohíbe o guarda silencio sobre el uso turístico? Si guarda silencio, puede haber una zona gris que conviene aclarar
2. Llevar el tema a asamblea: Si hay interés en autorizar arriendos turísticos, el proceso legal es claro y debe seguirse
3. Hacer cumplir la norma: Si el reglamento prohíbe el uso turístico, el administrador tiene la obligación de reportarlo y aplicar las sanciones correspondientes

¿Tu copropiedad necesita gestionar sanciones o llevar este tema a asamblea? Propiedata te ayuda a organizar votaciones auditables y documentar cada decisión.

La reforma a la Ley 675 establece una regla clara: si el administrador no convoca la asamblea ordinaria antes del 31 de marzo, los propietarios tienen el derecho de reunirse por su propia cuenta el primer día hábil de abril a las 8:00 p.m., sin necesidad de convocatoria previa ni autorización de nadie.

Esta reunión es completamente válida y puede tomar todas las decisiones que corresponden a una asamblea ordinaria:

• Aprobar el presupuesto anual
• Elegir al administrador y al consejo de administración
• Revisar los estados financieros
• Aprobar cuotas extraordinarias si se requiere
• Cualquier otro punto del orden del día ordinario

¿Por qué existe esta norma?

Durante años, administradores negligentes o con intereses propios "secuestraron" la toma de decisiones simplemente no convocando a asamblea. Sin asamblea, no hay presupuesto aprobado. Sin presupuesto, no hay rendición de cuentas. Sin rendición de cuentas, el dinero de todos queda en un limbo.

El Derecho Propio cierra esa puerta. La comunidad tiene ahora el poder de reunirse y decidir sin depender de que el administrador cumpla.

⚖️ La regla: Administrador que no convoca antes del 31 de marzo = comunidad que se reúne sola el 1 de abril. Sin excusas, sin intermediarios.

¿Cómo organizarse para ejercer este derecho?

1. Verificar la fecha: Si el 31 de marzo llega sin convocatoria oficial, el derecho se activa automáticamente
2. Notificar a los vecinos: Comunicar por los medios habituales (WhatsApp, carteleras, correo) que la asamblea se realizará el primer día hábil de abril a las 8:00 p.m.
3. Definir el lugar o plataforma: Puede ser presencial o virtual
4. Contar el quórum: Se necesita la mayoría de los coeficientes, como en cualquier asamblea ordinaria
5. Documentar todo: El acta debe reflejar que se ejerció el Derecho Propio y las razones (falta de convocatoria del administrador)

Lo que este cambio significa para las copropiedades

El Derecho Propio de reunión es la señal más clara de que la reforma a la Ley 675 devuelve el poder a donde siempre debió estar: en la comunidad de propietarios, no en quien administra.

Con herramientas digitales, ejercer este derecho es más fácil que nunca. Una plataforma de asambleas virtuales permite convocar, gestionar quórum y votar con trazabilidad legal completa — exactamente lo que la nueva normativa exige.

¿Tu copropiedad necesita una plataforma para ejercer el Derecho Propio de reunión? Conoce Propiedata y organiza una asamblea blindada legalmente.

La reforma a la Ley 675 crea el Registro Único Nacional de Administradores (RUNA). Conoce qué exige, cuándo entra en vigencia y cómo afecta a tu copropiedad

Desde 2026, ser administrador de propiedad horizontal en Colombia ya no es algo que cualquier persona puede hacer sin acreditar nada. La reforma a la Ley 675 introduce el Registro Único Nacional de Administradores de Propiedad Horizontal (RUNA), el cambio más disruptivo en la profesionalización del sector.

¿Qué es el RUNA?

El RUNA es un registro oficial creado por el Gobierno Nacional en el que deben inscribirse todas las personas naturales o jurídicas que ejerzan como administradores de propiedad horizontal en Colombia. No se trata de un simple trámite burocrático: es una certificación de idoneidad que garantiza que quien administra el patrimonio de una comunidad tiene las competencias para hacerlo.

¿Qué debe acreditar un administrador para inscribirse?

Para registrarse en el RUNA, el administrador debe demostrar conocimientos en tres áreas:

1. Derecho inmobiliario: Ley 675, régimen de asambleas, sanciones, contratos con proveedores
2. Contabilidad bajo normas NIIF: Presupuestos, estados financieros, manejo del fondo de imprevistos
3. Gestión tecnológica: Plataformas de asambleas virtuales, sistemas de control de acceso, gestión digital de PQR

Además, la reforma exige que el administrador cuente con una póliza de responsabilidad civil vigente que cubra los posibles perjuicios causados a la copropiedad por negligencia o dolo.

⚖️ Estado actual: El RUNA está en fase de implementación técnica (marzo 2026). Las copropiedades deben comenzar a exigir a sus administradores los certificados de competencias antes de la entrada en plena vigencia.

¿Qué significa esto para tu copropiedad?

Si ya tienes administrador

• Tiene tiempo para obtener las certificaciones requeridas antes de la vigencia plena del RUNA
• Si no las obtiene, la copropiedad queda legalmente expuesta al contratar a alguien no registrado
• El consejo de administración debe verificar activamente la inscripción en el RUNA

Si estás eligiendo nuevo administrador

• Exige la constancia de inscripción en el RUNA como requisito mínimo
• Verifica que la póliza de responsabilidad civil esté vigente
• Solicita los certificados de competencias en las tres áreas

El administrador del futuro

El RUNA cierra una brecha histórica: en Colombia, hasta 2026, cualquier persona podía administrar un edificio sin ninguna preparación formal, manejando presupuestos de cientos de millones de pesos. Con este registro, la profesión tiene por primera vez un estándar mínimo de idoneidad que protege a los más de 14 millones de colombianos que viven en propiedad horizontal.

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